Tu as investi dans un bien que tu souhaites mettre en location, mais tu crains de rencontrer des difficultés pour trouver des locataires et de devoir supporter une vacance locative coûteuse ? Ne t’inquiète pas, les experts de notre agence d’architecture et de rénovation sont là pour t’aider à éviter les pièges et les chausse-trappes qui pourraient faire fuir tes futurs loueurs. Suis nos conseils pratiques et astuces ingénieuses pour rendre ton bien irrésistible, et ainsi maximiser la rentabilité de ton investissement immobilier. En route vers la réussite !
La vacance locative en quelques-mots
Les propriétaires immobiliers le savent bien, la vacance locative est l’un des fléaux les plus redoutés de l’investissement locatif ! En effet, au cours de cette période, le bien immobilier destiné à la location demeure inoccupé, ne générant ainsi aucun revenu locatif pour le propriétaire. Une situation aux lourdes conséquences puisqu’elle pèse directement sur l’équilibre économique d’un investissement locatif.
La durée de la vacance locative varie considérablement, allant de quelques semaines à plusieurs mois, voire à plusieurs années dans certains cas extrêmes. Plus la durée de la vacance locative est longue, plus les conséquences financières pour les propriétaires sont importantes. Noyé sous les charges et les frais liés à la propriété du bien, tels que les taxes foncières, les charges de copropriété, les frais d’entretien et de réparation, le propriétaire ne voit plus le bout du tunnel ! De plus, il peut être amené à supporter des frais d’annonce ou des frais d’agence liés à la recherche d’un nouveau locataire.
S’ajoutent parfois à cela, des conséquences indirectes parmi lesquelles se trouvent la détérioration du bien immobilier, en raison d’un manque d’entretien, et le risque accru de vandalisme. La vacance peut également porter atteinte à la réputation du propriétaire, en donnant l’image d’un bien immobilier peu attractif ou difficile à louer, ce qui ne met pas en confiance le futur locataire.
Enjeu majeur de l’investissement locatif, les propriétaires immobiliers doivent être en mesure de prévenir la vacance locative et d’y remédier pour assurer la rentabilité de leur bien.
Les 7 conseils à appliquer pour se prémunir de la vacance locative
Véritable casse-tête pour les propriétaires d’un bien immobilier, la vacance locative peut non seulement entraîner une perte de revenus importante, mais également être une source de stress et d’incertitude. Que tu sois propriétaire d’un appartement, d’une maison ou d’un local commercial, nos conseils te seront utiles pour éviter les périodes de vacance locative et assurer la pérennité de ton investissement immobilier.
Etudier le marché
Avant de fixer le loyer de ton bien immobilier, il est essentiel de réaliser une étude du marché pour connaître les prix pratiqués dans ta zone géographique. Elle te permettra de fixer un loyer raisonnable et compétitif par rapport aux autres biens immobiliers du même type.
Pour réaliser une étude de marché efficace, consulte les annonces de location similaires à ton bien sur des sites d’annonces en ligne : Leboncoin, PAP.fr, ou encore SeLoger. Tu te feras une idée précise du prix des loyers de la ville ou du village de ta location, en prenant en compte différentes caractéristiques comme la surface, le nombre de pièces, l’état et le type de bien, etc. Autrement, tu peux consulter les agences immobilières locales qui disposent d’une base de donnée importante sur le marché local, et ainsi te fournir des données précises sur le prix moyen des loyers ou encore les tendances du marché.
Fixer un loyer raisonnable
Un des critères essentiels dans le choix d’un appartement est son loyer. S’il est trop élevé par rapport au marché local, les locataires potentiels se positionneront pour une autre location. A l’inverse, un loyer trop bas peut sous-entendre un mauvais état du bien immobilier. Pour t’aider à fixer le bon prix, tourne-toi vers la loi Cosse.
Le dispositif Cosse, qui a pour but d’inciter les propriétaires à louer à des locataires modestes en leur offrant des avantages fiscaux, a été prorogé jusqu’en décembre 2024 par le législateur, dans le cadre du vote de la loi de finances de 2022. La réduction fiscale offerte par la nouvelle loi, appelée Loc’Avantages, se fait sous forme de réduction d’impôt pour les conventions enregistrées par l’Anah depuis le 1er mars 2022. Les bailleurs peuvent ainsi réduire leurs impôts dans les mêmes proportions, contrairement à la déduction spécifique actuelle qui varie selon leur taux d’imposition.
Le taux de réduction d’impôt sera le même quelle que soit la situation géographique du bien : 15 % en cas de location en secteur intermédiaire et 35 % en cas de location en secteur social. Si un organisme agréé par l’État gère la location (intermédiation locative), la réduction sera portée à 20 % en secteur intermédiaire, à 40 % en secteur social, et jusqu’à 65 % en cas de location en secteur très social.
En outre, le bonus fiscal compense largement la décote de loyer accordée au locataire. Les plafonds de loyers sont fixés au niveau local plutôt que selon un zonage national, de façon à mieux s’adapter aux réalités du marché. Dans de nombreux cas, le dispositif Loc’Avantages permet même aux bailleurs d’encaisser un revenu locatif net d’impôt supérieur à celui perçu en cas de location hors du dispositif !
Favoriser une forte demande locale
Dans l’optique de susciter une forte demande locale, il est impératif d’appréhender avec rigueur les particularités de la ville ou du village concerné, notamment ses caractéristiques socio-économiques, ses dynamiques démographiques, ses attraits touristiques, ainsi que les potentiels projets d’aménagement urbain. Effectivement, en s’appuyant sur une étude approfondie de ces différents paramètres, tu pourras concevoir une offre immobilière adéquate, répondant aux besoins spécifiques de la population locale et prenant en compte les spécificités du marché immobilier local.
Il convient également de considérer les différentes incitations fiscales et financières proposées par les collectivités territoriales, telles que les dispositifs d’aide à l’accession à la propriété ou encore les subventions pour la rénovation de l’habitat ancien, qui constituent des atouts significatifs pour les investisseurs immobiliers. En dernier lieu, prends en compte les critères de recherche des locataires potentiels, à savoir la proximité des transports en commun, des commerces, des établissements scolaires mais aussi des espaces verts.
L’étude attentive de ces éléments, te permettra d’ajuster ton loyer en conséquence, en considérant la réalité économique et sociale de ta zone, ainsi que de répondre aux attentes des futurs locataires en maximisant notamment leur rendement locatif.
Choisir une bonne situation géographique
Bien souvent, les spécificités géographiques de la zone d’implantation du bien immobilier, comme les particularités climatiques, la qualité de l’environnement, la proximité de sites touristiques ou encore la qualité de vie offerte par la zone, influencent la demande locative et par conséquent le prix du loyer. En effet, un bien immobilier situé dans un quartier très prisé, proche de toutes les commodités (transports, commerces, écoles, etc.) et bénéficiant d’une bonne desserte, aura tendance à être plus cher qu’un bien situé dans une zone moins demandée. Il convient donc de déterminer les quartiers attractifs et les zones en développement.
Rafraîchir l’état du logement
Un logement en mauvais état conduit logiquement à une baisse de son loyer et dissuade les futurs locataires de s’y installer. Pour maintenir ton bien en bon état, investis dans des travaux de rénovation ou de simple réparation. D’une simple peinture des murs et des plafonds, à la rénovation complète de la salle de bain et de la cuisine, les travaux peuvent être de nature différente !
Il est également important de s’assurer que toutes les installations et les équipements fonctionnent correctement, tels que les systèmes de chauffage, de plomberie et d’électricité. Avant d’engager quelconques travaux, il est recommandé de réaliser une analyse approfondie des coûts et des bénéfices potentiels, ainsi que des réglementations en vigueur en matière de rénovation. En effet, certaines rénovations nécessitent des autorisations spécifiques ou sont soumises à des normes techniques et environnementales strictes. Le recours à des professionnels qualifiés et expérimentés s’avère souvent nécessaire pour garantir la qualité et la sécurité des travaux.
Un logement entretenu, propre et fonctionnel est non seulement plus attractif pour les locataires, mais peut également permettre au propriétaire de demander un loyer plus élevé. En outre, les travaux de rénovation contribuent à valoriser ton patrimoine immobilier et à accroître sa valeur sur le marché.
Etre exigeant sur le choix du locataire
Afin d’assurer une tranquillité d’esprit et une rentabilité optimale, veille à la qualité des locataires sélectionnés pour ton bien immobilier. Pour ce faire, il est conseillé de faire preuve de rigueur dans l’examen des dossiers de candidature. Tu peux notamment demander des références de locations précédentes, vérifier les informations fournies sur les revenus et la situation professionnelle du locataire, ainsi que t’informer sur son comportement et ses antécédents en tant que locataire.
En outre, il est judicieux d’établir un contrat de location clair et exhaustif, en faisant attention à y inclure toutes les clauses essentielles relatives aux conditions de location, aux obligations du locataire, aux éventuelles pénalités en cas de non-respect de ces obligations, etc. En cas de doute ou d’hésitation, n’hésite pas à consulter un professionnel de l’immobilier ou un avocat spécialisé dans la gestion locative. Cela t’assure un contrat de location conforme à la réglementation en vigueur qui protège efficacement tes intérêts en tant que propriétaire.
Enfin, maintiens une communication fluide et régulière avec ton locataire, afin de prévenir et de résoudre rapidement tout éventuel problème ou conflit. Une telle attitude permet de favoriser une relation de confiance et de respect mutuel, qui est bénéfique pour toutes les parties impliquées dans la location.
Anticiper le départ du locataire
Il est judicieux pour un propriétaire de biens immobiliers destinés à la location, de se préparer à l’éventualité d’un départ de locataire. Pour ce faire, élabore une stratégie en vue de minimiser la vacance locative qui s’ensuit.
Dès que le départ de l’actuel locataire est confirmé, tu peux commencer les recherches du futur locataire. Cela permet de limiter le temps de vacance locative et de ne pas perdre de temps dans la recherche de nouveaux occupants. Prépare en amont, la diffusion d’une annonce de location attractive, en vue de trouver rapidement un nouveau locataire. Soigne la présentation de ton logement en faisant de belles photos, mettant en valeur les atouts de l’appartement ou de la maison. Par exemple, ses équipements, le volume de ses espaces ou la luminosité dont il dispose.
Pour accompagner les photos, écris un descriptif détaillé de ta location, en précisant les aspects techniques (superficie, loyer avec et sans charges, GES), mais aussi en insistant sur ses points forts et ses caractéristiques, comme par exemple sa proximité avec les commerces, les transports en commun ou les écoles. Diffuse cette annonce sur les sites d’annonces en ligne les plus pertinents, tels que Seloger, Leboncoin, ou encore PAP.fr. Ces plateformes offrent une visibilité importante auprès d’un large public de chercheurs de logement.
Une fois les visites organisées, montre-toi disponible et réactif aux demandes des candidats pour répondre à leurs questions et leur donner toutes les informations nécessaires pour qu’ils puissent prendre leur décision rapidement !
Protéger les propriétaires de biens locatifs
Lorsqu’un propriétaire met en location son bien immobilier, il est important de se prémunir contre les risques de vacance locative, notamment lorsque le marché immobilier est en baisse ou lorsque la concurrence est élevée. Pour ce faire, il peut souscrire une assurance vacance locative qui lui garantira un revenu locatif en cas d’absence de locataire.
La garantie des loyers impayés
La GLI (Garantie des Loyers Impayés) est une assurance destinée aux propriétaires bailleurs qui souhaitent se prémunir contre les risques d’impayés de loyers de la part de leurs locataires. Elle leur permet de bénéficier d’une garantie financière en cas de loyers impayés et d’autres frais liés à la gestion locative. En général, la GLI est souscrite par le propriétaire bailleur pour une durée d’un an renouvelable. Le coût de cette assurance est généralement compris entre 2,5% et 4% du loyer annuel hors charges. Le montant de la garantie offerte varie selon les compagnies d’assurances, mais elle est en général plafonnée à un certain montant, généralement entre 70 000 et 100 000 euros.
La GLI couvre principalement les loyers impayés et les charges locatives impayées, mais peut aussi couvrir les frais de contentieux (frais d’huissier, de procédure judiciaire, etc.) pour récupérer les loyers ainsi que les frais de remise en état du logement, si des dégradations ont été causées par le locataire. Toutefois, pour en bénéficier, les propriétaires bailleurs doivent respecter certaines conditions, comme la vérification de la solvabilité des locataires, l’établissement d’un contrat de location en bonne et due forme et la mise en place d’une procédure de recouvrement des loyers impayés.
En cas de loyers impayés, le propriétaire doit notifier à son assurance le non-paiement des loyers dans les délais prévus par le contrat. Il devra ensuite transmettre les justificatifs demandés par l’assurance, comme les quittances de loyer impayées, pour bénéficier de la garantie. L’assurance versera alors au propriétaire le montant des loyers impayés et des charges locatives impayées ainsi que les frais de contentieux et les frais de remise en état du logement.
L’assurance vacance locative
L’assurance vacance locative couvre les périodes d’inoccupation prolongée du logement et les périodes de rupture de bail successives. Elle peut également être activée en cas d’expulsion ou de départ prématuré du locataire. Cependant, elle ne couvre généralement pas les loyers impayés ni les détériorations éventuelles. Pour bénéficier d’une indemnisation, il est important de respecter certaines formalités. Tout d’abord, il faut avertir l’assureur par courrier recommandé avec accusé de réception en précisant les références du contrat. Il faut également fournir les dates de mise en location du bien ainsi que les périodes de rupture de baux successifs.
Cependant, il convient de souligner que trouver une assurance vacance locative sur le marché peut s’avérer complexe et coûteux. En effet, l’offre est souvent limitée et les tarifs sont relativement élevés. Il est donc conseillé de souscrire une garantie des loyers impayés (GLI) qui inclut souvent cette garantie optionnelle.
L’assurance vacance locative est un moyen pour les propriétaires de sécuriser leur investissement immobilier en cas de vacance prolongée. Cependant, renseigne-toi bien sur les différentes garanties proposées et de souscrire une assurance qui correspond à tes besoins et à ton budget.
A présent, tu disposes de toutes les clés nécessaires pour prévenir la vacance locative, soit la situation la plus préjudiciable pour un propriétaire de bien immobilier locatif !
