Si tu es à la recherche d’un investissement locatif, peut-être devrais-tu jeter ton dévolu sur un studio ? Bien que sa petite taille puisse faire sourciller certains investisseurs, ce type de bien immobilier présente des avantages non-négligeables : une forte demande locative, des revenus locatifs immédiats ou un ticket d’entrée abordable, pour n’en citer que quelques-uns. Certes, investir dans un studio n’est pas sans risques, mais avec une bonne dose d’analyse et de préparation, il peut être une option judicieuse pour ceux qui cherchent à se constituer un patrimoine immobilier.
Alors, prêts à franchir le pas ? Notre agence d’architecture et de rénovation Architoi est là pour t’orienter au mieux !
Investir dans l’immobilier locatif : comprendre les opportunités et les défis
L’investissement locatif est devenu l’un des moyens les plus populaires de se constituer un patrimoine immobilier et de percevoir des revenus complémentaires. Il consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer, que ce soit à long terme ou à court terme. Cette pratique est très répandue chez les investisseurs immobiliers, qui cherchent à diversifier leur portefeuille en investissant dans des biens immobiliers.
Attention tout de même, l’investissement locatif d’un studio n’est pas sans risques ! Tu peux rapidement faire face à des périodes de vacance locative, des loyers impayés ou encore des travaux imprévus qui viennent grever la rentabilité de l’opération. Tout investisseur locatif doit bien étudier son projet en amont, évaluer la demande locative et prévoir une marge de sécurité en cas d’imprévu.
Le studio : un choix judicieux pour un investissement locatif ?
Investir dans l’immobilier locatif peut être une excellente stratégie d’investissement pour les personnes qui cherchent à constituer un patrimoine durable. Parmi les options d’investissement immobilier, le studio peut être un choix judicieux pour les investisseurs en raison de ses avantages uniques. Cependant, il est important de considérer attentivement les avantages et inconvénients avant de prendre une décision d’investissement.
Les avantages
Le ticket d’entrée pour un investissement locatif dans un studio est abordable. Son prix varie de 70 000 à 150 000 euros, selon la localisation et l’état de l’appartement, ce qui le rend accessible à de nombreux investisseurs. Par ailleurs, l’achat d’un studio permet de constituer une épargne à long terme voire de générer des revenus locatifs immédiats. Généralement bien moins chers que les plus grands appartements, ils intéressent tout locataire dont le budget est modeste. Par conséquent, les studios ont souvent un taux d’occupation élevé, ce qui garantit un flux de revenus stables pour l’investisseur.
Dans les villes attractives, où l’offre de logements abordables est limitée, la demande de studio est élevée. Les jeunes professionnels, les étudiants et les célibataires recherchent souvent des biens proches de leur travail ou de leur université. Ainsi, investir dans un studio dans une zone urbaine garantit une forte demande locative.
Un autre avantage de l’investissement dans un studio est sa facilité à être revendu. Les studios sont généralement considérés comme des biens immobiliers faciles à vendre en raison de leur prix abordable et de leur forte demande. En outre, les studios peuvent être considérés comme des biens immobiliers très liquides, car ils peuvent être achetés et vendus rapidement !
Les inconvénients
Parmi les inconvénients à considérer, on peut citer le fait que les studios sont souvent considérés comme des logements temporaires. Les locataires qui cherchent un studio sont souvent des jeunes professionnels, des étudiants ou des célibataires qui n’ont pas encore établi de foyer familial et peuvent être amenés à déménager régulièrement pour des raisons professionnelles, scolaires ou personnelles.
En conséquence, cela peut entraîner une forte rotation des locataires. Il peut donc être nécessaire de prévoir du temps pour gérer le changement de locataires et pour trouver de nouveaux locataires à chaque fois qu’un locataire quitte le studio.
En outre, le marché locatif pour les studios peut être très compétitif, surtout dans les zones urbaines où la demande est forte. Les investisseurs peuvent donc avoir besoin de s’assurer que leur studio se démarque de la concurrence en offrant des équipements supplémentaires ou des aménagements de qualité pour attirer des locataires de qualité.
Enfin, comme pour tout investissement locatif, les investisseurs devront assumer les responsabilités de la gestion de leur propriété, notamment la maintenance, les réparations et les relations avec les locataires. Il est important de s’assurer que l’investisseur dispose du temps et des compétences nécessaires pour gérer efficacement son investissement.
Privilégier l’achat de plusieurs studios à celui d’une seule maison
Être propriétaire bailleur de plusieurs studios plutôt que d’une maison peut s’avérer être une stratégie efficace pour les investisseurs immobiliers. En achetant plusieurs studios, tu multiplies inévitablement le nombre de locataires, ce qui limite les risques de vacances prolongées de tes biens. En cas de départ d’un locataire, tu disposes encore des revenus locatifs des autres studios, ce qui atténue l’impact de la vacance d’un seul bien.
Généralement, les studios se louent plus facilement que les maisons. Les étudiants, les jeunes actifs ou les personnes en pleine séparation, s’orientent vers ce genre de location pour des raisons de coût et de proximité. L’investissement locatif dans un studio répond donc à une demande importante sur le marché locatif.
Les critères à prendre en compte pour une bonne rentabilité locative
L’investissement locatif dans un studio est une excellente source de revenus passifs pour les propriétaires bailleurs avisés. Avant de te lancer, renseigne-toi sur les critères à considérer pour optimiser tes chances de succès.
Où investir ?
Trouver la ville idéale pour l’investissement locatif d’un studio n’est pas une mince affaire mais pourtant cruciale pour assurer sa réussite. Faut-il favoriser les grandes villes aux petites villes qui semblent, au premier abord, moins attrayantes ? Explore les conseils de nos experts et fait de toi, l’investisseur le plus stratège qui soit !
Choisir une ville attractive
Selon une étude récente menée par un célèbre site de recherche immobilière, le classement des rendements locatifs dans 100 villes de France montre des différences significatives d’une ville à l’autre. En tête du classement, on retrouve des villes comme Rennes, Le Mans, Angers, Brest ou encore Mulhouse, qui offrent des rendements locatifs nets avoisinant les 7% voire 8 %. À l’inverse, des villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux affichent des rendements nettement inférieurs, aux alentours de 3%.
Pour fixer le rendement locatif d’une ville, plusieurs indicateurs sont pris en compte parmi lesquels :
- le coût d’achat du bien
- le taux de remboursement du crédit
- les frais de notaire
- les loyers encaissés sur 20 ans
- les charges immobilières et foncières
- l’évolution globale du marché immobilier
Les résultats de cette étude permettent de se faire une idée de la rentabilité locative des différentes villes, mais ne doivent pas être pris comme une vérité absolue ! D’autres facteurs doivent être pris en compte dans le choix de l’emplacement de ton futur studio, tels que la demande locative, la proximité des commodités, l’évolution du marché immobilier et les perspectives de développement économique de la ville.
Rappel : Le taux de rentabilité net annuel d’un placement représente la somme d’argent que celui-ci génère sur une année, en comparaison de l’argent initial investi, après avoir retiré les différents frais, taxes et impôts.
Eviter les 60 villes saturées en locations défiscalisées
Si certaines villes ont une forte demande locative, d’autres sont tellement saturées en locations défiscalisées qu’il est préférable de les éviter. En effet, dans ces villes où l’offre locative est abondante, les propriétaires bailleurs peuvent rencontrer des difficultés à louer leur bien ou à trouver des locataires solvables. Et comme tout investissement immobilier nécessite des frais importants, les propriétaires bailleurs risquent de se retrouver avec un bien vacant et des dettes à rembourser !
Evaluer la demande
Pour réussir un investissement locatif dans un studio, il est important de tenir compte de la demande. Un studio bien situé et répondant aux besoins de la population ciblée est un investissement sûr et rentable. Dans ce contexte, il est recommandé de se concentrer sur les villes à forte proportion d’étudiants, car ils représentent une part importante des locataires de petits logements.
Les étudiants partent à la recherche d’un logement facile à entretenir, fonctionnel mais surtout abordable. Les surfaces réduites comme les studios sont donc très convoités puisqu’ils offrent un loyer plus modeste qu’un grand appartement. Privilégie des quartiers à proximité des établissements universitaires et veille à ce qu’ils soient bien desservis par les transports en commun : bus, tramway, vélo électrique. En plus des étudiants, les petites surfaces répondent aux besoins des personnes en période de transition comme celles en situation de divorce ou en mutation professionnelle, pour lesquelles le studio apparaît comme une option temporaire.
Les éléments à prendre en compte dans l’investissement locatif d’un studio
Si tu as décidé d’investir dans un studio, tu dois savoir que l’achat d’un bien immobilier est une décision qui peut impacter ton patrimoine sur le long terme. C’est pourquoi, il est essentiel de ne pas se précipiter. Avant de signer le compromis de vente, renseigne-toi bien sur les différents critères pour réaliser un investissement rentable et pérenne. De la localisation à la rentabilité en passant par l’état du bien, nos experts ont passé en revue tous les éléments qui te permettront de réaliser l’investissement locatif d’un studio réussi.
La taille du bien
Généralement, le prix d’un studio change en fonction de sa superficie. En d’autres termes, plus le studio est grand, plus il sera coûteux. Souvent, les studios les plus demandés sont ceux de petite taille, entre 15 et 20 mètres carrés, en raison de leur accessibilité et de leur praticité. Les locataires cibles de ces petits espaces ne sont autres que les jeunes travailleurs et les étudiants. A l’inverse, les studios aux superficies plus importantes, à savoir ceux entre 20 et 30 mètres carrés, attireront plutôt des jeunes couples ou des personnes seules avec un budget plus conséquent.
A savoir : assure-toi que tu respectes bien les critères de décence minimum édictés par la loi au risque de t’entraîner à des problèmes juridiques. Pour qu’un studio soit considéré comme décent, il doit avoir une surface d’au moins 9m², volume habitable d’au moins 20m³ ainsi qu’une hauteur sous plafond de 2,20m au minimum.
La localisation
Selon l’emplacement du studio, le prix d’achat varie considérablement. Si ton bien se situe dans le centre-ville, soit au milieu de quartiers animés, bien desservis par les transports en communs, alors il aura tendance à être plus élevé que les studios situés en périphérie du centre urbain. Toutefois, les biens immobiliers à proximité des écoles, des universités et des zones touristiques sont également plus chers en raison de la forte demande de logements de la part des étudiants, des familles ou encore des touristes. Les quartiers hupés qui assurent une tranquillité, une sécurité et des commodités de qualité, impliquent à leur tour, un budget important.
L’état du bien
Pour évaluer l’état du studio, tu peux accéder et examiner le dossier technique du bien, le diagnostic de performance énergétique (DPE) et les derniers procès verbaux d’assemblée générale. Cela t’aidera à estimer si des travaux sont nécessaires et si c’est tel est le cas, le montant de la rénovation du studio.
A noter : depuis la loi « Climat et Résilience », les biens classés G ne seront plus louables à partir de 2025, tandis que ceux classés F ne seront plus louables à partir de 2028. Fais attention à ce que le studio respecte les normes énergétiques en vigueur !
Enfin, il est recommandé de contrôler si des travaux liés à la copropriété sont prévus dans les années à venir. Cela impacterait directement le montant des charges de copropriété et donc le rendement locatif du studio. En prenant en compte tous ces éléments, tu pourras évaluer l’état du bien et ajuster le prix du studio en conséquence.
Les équipements
La présence d’une douche, d’un lavabo ou de toilettes modernes peut faire une grande différence dans la décision d’un locataire, de choisir un studio ou non. La salle de bain moderne permettra à ton studio de se louer plus rapidement et ce, à un prix plus élevé qu’un studio avec une salle de bain vieillotte ou mal entretenue. En outre, les locataires préfèrent souvent des appartements équipés d’une cuisine. Veille à ce que cet espace soit opérationnel. Une kitchenette qui comprend des plaques de cuisson, un réfrigérateur et un évier attirera davantage de locataires et se louera plus cher qu’un studio sans ces équipements. Enfin, les locataires apprécient les espaces de rangement pratiques et fonctionnels. Les placards ou les étagères intégrées sont donc les bienvenus. Ils maximisent l’espace disponible !
Note que tout équipement offre une valeur ajoutée aux futurs locataires, ce qui a une incidence directe sur le loyer !
L’étude du marché immobilier
Avant d’acheter un bien immobilier à des fins locatives, l’étude du marché immobilier des villes est primordiale. Les fluctuations du marché se répercutent inévitablement sur la rentabilité d’un investissement locatif, voire peuvent même entraîner des pertes financières. Par exemple, si le marché immobilier local est en baisse, les investisseurs auront du mal à trouver des locataires ou à fixer un loyer rentable.
Pour éviter ces situations, surveille bien les tendances de l’immobilier local, notamment les prix des biens immobiliers, la demande locative, les taux d’intérêt et les conditions économiques de la région. Tous ces éléments t’aideront à déterminer si le marché est favorable à un investissement locatif d’un studio, ou s’il est préférable d’attendre une période plus propice.
N’hésite pas à consulter des experts, comme des agents immobiliers ou des professionnels de la finance pour obtenir des conseils sur l’investissement locatif d’un studio dans une région donnée. Ils t’informeront sur la rentabilité potentielle de l’investissement, les tendances du marchés et ses risques, ainsi que sur les opportunités à saisir.
L’horizon de temps
L’investissement locatif dans un studio peut être rentable à long terme, à condition de bien évaluer le marché immobilier et d’acheter au bon moment. En général, les experts recommandent de garder un bien immobilier pendant au moins 5 à 10 ans avant de le revendre, pour optimiser les gains. Cela permet notamment de couvrir les frais d’achat, les frais de notaire, les taxes foncières, etc.
Comprendre les enjeux de la fiscalité de l’investissement locatif d’un studio
La réalisation d’un investissement locatif d’un studio impose de comprendre les implications fiscales qui y sont associées, qu’il soit meublé ou non.
Impact sur le TMI
L’investissement locatif d’un studio a un impact significatif sur le taux marginal d’imposition (TMI) du propriétaire. En effet, considérés comme des revenus fonciers, les revenus locatifs sont soumis à une imposition spécifique. Le TMI dépend du montant des revenus perçus par le propriétaire, mais également de la nature de ces revenus.
Ainsi, au moment de ton choix final, tient compte de l’impact fiscal de l’investissement locatif. Pour ce faire, renseigne-toi directement auprès d’un professionnel de la fiscalité pour évaluer au mieux la rentabilité de l’investissement, en prenant en compte toutes les charges déductibles et les avantages fiscaux possibles. Par exemple, certains dispositifs comme les lois Pinel et Censi-Bouvard, réduisent l’impact de l’imposition sur les revenus locatifs. Néanmoins, ils restent tout de même soumis à des conditions strictes et doivent être soigneusement évalués avant d’être utilisés.
Investir dans un studio meublé ou non-meublé ?
Les avantages du studio meublé
Un studio meublé est souvent loué à un tarif plus élevé qu’un studio nu. Cela s’explique par le fait qu’il est déjà équipé de meubles, facilitant l’aménagement des futurs locataires. Les étudiants ou les professionnels en déplacement, le public cible de ce type de bien, sont bien souvent à la recherche d’un logement temporaire. Ils ne souhaitent pas forcément s’encombrer avec des meubles pour une durée aussi courte.
L’investissement locatif dans un studio meublé présente également des avantages fiscaux intéressants, notamment en termes de déduction des charges et de récupération de la TVA. En effet, en optant pour le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour un bien meublé, l’investisseur peut déduire de ses revenus locatifs, les charges liées à son investissement, telles que les intérêts d’emprunt, les frais de notaire, les frais de gestion et d’assurance, ou encore l’amortissement du bien immobilier et du mobilier.
Les inconvénients du studio meublé
Toutefois, le régime fiscal des BIC impose des obligations supplémentaires à l’investisseur, concernant la tenue de comptabilité et de déclarations fiscales régulières. De plus, le locataire d’un studio meublé bénéficie d’un bail d’une durée d’un an renouvelable, ce qui peut engendrer une plus grande rotation des locataires et donc des frais supplémentaires pour l’investisseur liés à la gestion locative.
Les avantages du studio non-meublé
Les studios meublés ne conviennent pas à tout le monde. Certains locataires recherchent un espace vide pour y stocker tous leurs effets personnels et bénéficier d’une plus grande liberté quant à l’aménagement du logement. A propos de la fiscalité, le régime fiscal pour les revenus fonciers est plus avantageux pour les biens nus. L’imposition de revenus locatifs s’établit selon un barème progressif allant de 0% à 45%, alors que pour les biens meublés, les revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’à des charges sociales.
De plus, la gestion locative d’un studio non-meublé est généralement plus simple et moins contraignante qu’un bien meublé. Les risques de dégradations ou de vols liés au mobilier s’amoindrissent, tout comme les frais d’entretien et de remplacement de meubles. On constate également que le marché de la location de studios vides est plus stable. En cas de départ, le préavis est de trois mois contre un mois pour le studio meublé, ce qui favorise les longs séjours locatifs. Ainsi, bénéficier d’une meilleure stabilité locative signifie réduire les potentielles périodes de vacance locative.
Les inconvénients du studio non-meublé
Les studios non-meublés partent moins rapidement du marché locatif que leur concurrent. Fournir ses propres meubles et équipements, freine un bon nombre de locataires qui cherchent des solutions clés en main. Note aussi que les propriétaires de logements vides ne bénéficient pas des avantages fiscaux !
L’investissement dans des biens anciens
L’investissement locatif dans un studio ancien offre à son tour des avantages fiscaux, dont le déficit foncier. Cette opération de rénovation de biens immobiliers anciens consiste à déduire de ses revenus fonciers, les travaux de rénovation effectués. Les travaux déductibles comprennent les travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration. Peuvent s’ajouter à cela, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt et les primes d’assurance liées au bien immobilier. Le montant de la déduction est plafonné à 10 700 euros par an.
Cette stratégie d’investissement locatif d’un studio est particulièrement intéressante pour les investisseurs à la recherche d’un bien immobilier ancien à rénover. En effet, les biens anciens nécessitent souvent des travaux de rénovation importants, ce qui augmente le déficit foncier et réduit le montant des impôts à payer.
A savoir : les travaux déductibles doivent être réalisés dans les 12 mois suivant l’acquisition du studio !
