Tu t’es enfin décidé à investir dans l’immobilier locatif ? Une question cruciale se pose donc : choisir entre la location vide et la location meublée ! Outre les considérations juridiques et réglementaires, cette décision dépend également du rendement locatif escompté. Il convient donc de déterminer quel type de location offre le meilleur rapport risque/rendement, en fonction de critères tels que les charges, les investissements initiaux et les coûts de renouvellement. Il ne s’agit pas seulement de fournir des meubles ou non, mais bien de trouver le meilleur équilibre entre le loyer demandé et les dépenses engagées. Pour y parvenir, il est nécessaire de se poser les bonnes questions et d’analyser avec soin les avantages et les inconvénients de chaque option. Laisse toi guider par les experts de notre agence d’architecture !
Les atouts de la location meublée : pour un investissement locatif gagnant
La location meublée offre plusieurs avantages qui en font un choix intéressant pour les investisseurs immobiliers. Elle peut te permettre de générer des revenus plus élevés et de bénéficier d’avantages fiscaux, rendant ton achat locatif rentable. Au delà de ça, elle propose une grande flexibilité pour les futurs locataires.
Optimiser la rentabilité de ton investissement locatif
Il est avéré que la location meublée est plus rentable que la location vide en termes de rendement locatif brut. En effet, grâce à des loyers plus élevés, la rentabilité brute (calculée en divisant le loyer annuel par le prix du logement, puis multipliée par 100) est nettement supérieure à celle d’un bien loué vide. Prenons l’exemple concret de deux appartements de même superficie : l’un loué meublé et l’autre vide. Le loyer de l’appartement meublé est supérieur à celui de l’appartement vide, ce qui entraîne une rentabilité brute plus élevée pour l’appartement meublé.
Cependant, il ne faut pas s’arrêter à la rentabilité brute pour mesurer la performance de votre investissement locatif. Il est important de tenir compte des charges, taxes locales, tranches marginales d’imposition et des différents régimes fiscaux pour calculer la rentabilité nette. C’est cette dernière qui te permettra de juger de la réelle rentabilité de votre investissement locatif, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée.
Des durées de bail plus courtes
En optant pour la location meublée, tu as l’avantage de proposer à tes locataires un bail de courte durée, généralement d’un an renouvelable. Cette durée est plus courte que celle d’un bail de location vide qui est de trois ans minimum. Cela offre plus de souplesse et de flexibilité au propriétaire qui peut récupérer son logement plus facilement en cas de besoin. Par exemple, si tu as prévu de vendre le bien immobilier à moyen terme, tu pourras récupérer ton logement à l’issue du bail pour le mettre en vente. De plus, les locataires sont souvent ravis de cette option de bail court, car cela leur permet de ne pas s’engager sur une longue période s’ils envisagent de déménager à court ou moyen terme.
A noter : la flexibilité a parfois un coût en termes de stabilité locative. Si tu dois renouveler le bail chaque année, tu risques de subir des périodes de vacance locative plus importantes et de devoir chercher de nouveaux locataires plus souvent.
Le confort de la location non-meublée
Bien que la location meublée soit souvent privilégiée pour son rendement locatif supérieur, la location non-meublée présente également des avantages non-négligeables pour les investisseurs immobiliers, parmi lesquels : la stabilité locative, la réduction des coûts d’entretien ainsi que les avantages fiscaux.
La stabilité de la location
Lorsque tu loues un bien immobilier non-meublé, le locataire apporte généralement ses propres meubles. Cela indique une certaine intention de s’installer pour une période plus longue. De plus, la durée du bail est généralement plus longue pour les locations non-meublées (6 ans pour une location à usage d’habitation principale). Cela peut réduire les risques de turnover et assurer une plus grande stabilité de la location. En conséquence, le propriétaire peut profiter d’un revenu locatif plus stable.
La réduction des coûts d’entretien
Les locataires qui apportent leur propre mobilier ont tendance à prendre soin du bien immobilier qu’ils louent, car ils y ont investi davantage. Cela peut réduire les coûts d’entretien pour le propriétaire. De plus, en location non-meublée, le propriétaire n’a pas à se soucier de remplacer les meubles, ce qui peut également représenter des économies.
Un atout fiscal
Les investisseurs immobiliers peuvent bénéficier d’avantages fiscaux intéressants en optant pour la location non-meublée. En effet, les revenus locatifs issus de locations non-meublées sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Les charges et les dépenses liées à la location peuvent être déduites des revenus fonciers, ce qui réduit le montant de l’impôt sur le revenu dû par le propriétaire. De plus, les déficits fonciers peuvent être reportés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Les désavantages de la location meublée
Attention aux frais supplémentaires de la location meublée ! Si tu optes pour ce type de location, sache que tu auras davantage de frais à prévoir. La mise à disposition de meubles et d’équipements implique des coûts supplémentaires pour le propriétaire.
Une rentabilité inférieure
La rentabilité est souvent plus stable en location vide. Le locataire apporte ses propres meubles, ce qui montre qu’il compte rester dans le logement pendant une certaine période, d’autant plus que le bail dure trois ans. Ainsi, les risques de turn-over sont moins élevés et le loyer est perçu plus régulièrement par le propriétaire.
De plus, le locataire a tendance à s’approprier le logement, ce qui réduit les frais d’entretien. En revanche, en louant un logement meublé, le locataire reste en général moins longtemps (bail d’un an ou neuf mois pour les étudiants), ce qui augmente les risques de vacance locative. En conséquence, le bien doit être reloué plus fréquemment, entraînant des périodes où aucun loyer n’est perçu et donc une baisse de la rentabilité.
Risque de dégradation
En outre, le turn-over plus élevé en location meublée augmente les risques de dégradation de l’appartement, des meubles et de l’équipement. Les remises en état entre deux locations sont donc plus fréquentes et peuvent être plus onéreuses.
A noter : si tu choisis la location meublée, sois vigilant sur le niveau du loyer. Bien que ce type de logement se loue généralement plus cher, cela ne signifie pas que tu dois pratiquer des prix trop élevés, au risque de décourager les locataires potentiels
Les inconvénients de la location non-meublée
La location non-meublée, également appelée location vide, peut présenter des inconvénients pour les propriétaires bailleurs. Les coûts d’aménagement élevés pour les locataires, les durées de bail plus longues et les loyers moins élevés peuvent réduire la rentabilité de ton investissement locatif.
Risque de vacance locative
En location non-meublée, les locataires ont tendance à rester plus longtemps dans les lieux, mais cela ne signifie pas que le risque de vacance locative est inexistant. En effet, même si les locataires restent en moyenne plus de trois ans dans un logement non-meublé, il peut arriver que le bien reste vacant pendant une période plus ou moins longue, entre deux locataires. Cela se produit notamment lorsque le propriétaire fixe un loyer trop élevé par rapport au marché ou lorsqu’il n’arrive pas à trouver un locataire correspondant aux critères qu’il recherche. Dans tous les cas, une vacance locative peut entraîner une perte de revenus importante pour le propriétaire.
Frais d’aménagement et d’entretien
Contrairement à la location meublée, la location non-meublée requiert souvent des travaux d’aménagement et de décoration pour que le bien soit habitable. Le propriétaire doit donc prévoir un budget pour l’achat de certains équipements (cuisine équipée, placards, etc.) ainsi que pour les travaux de peinture, de réparation et de remise en état entre deux locataires. Ces frais parfois importants, réduisent considérablement la rentabilité de l’investissement locatif.
Risque de dégradation
En location non-meublée, les locataires apportent souvent leurs propres meubles et équipements. Cela peut constituer un avantage en termes de stabilité locative, mais cela peut également entraîner des risques de dégradation plus importants. En effet, les meubles et équipements du locataire peuvent endommager le logement, ce qui nécessitera des réparations et des remises en état coûteuses. De plus, certains locataires peuvent être moins soigneux que d’autres et provoquer des dégradations qui vont au-delà de l’usure normale.
Les Disparités Fiscales entre la Location Vide et Meublée
La nature de la location choisie entraîne une distinction au niveau du régime fiscal : d’une part, les loyers générés par la location vide sont considérés comme des revenus fonciers. D’autre part, les loyers issus de la location meublée sont classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Il est ardu d’émettre une conclusion rapide quant à la question, car peu importe le cas, il existe deux modes d’imposition possibles : le forfait ou le réel.
L’imposition Forfaitaire pour les Revenus Locatifs
Le choix entre la location meublée ou vide peut être influencé par la nature de l’imposition forfaitaire, qui varie selon les deux types de location. En effet, l’abattement forfaitaire est plus considérable en meublé (50%) qu’en vide (30%). En outre, le plafond des loyers à ne pas excéder pour déclarer au forfait est plus élevé en meublé qu’en vide. Ainsi, il peut sembler que la location meublée soit plus avantageuse fiscalement, si l’on opte pour l’imposition forfaitaire.
Toutefois, cette différence ne doit pas être la seule considération, car les loyers issus de la location meublée sont soumis à la CET, (la contribution économique territoriale), tandis que les locations vides ne sont pas soumises à cet impôt local. Il est donc judicieux de vérifier auprès du centre des impôts local le montant de la CET, qui peut varier d’une ville à l’autre.
Si les dépenses relatives aux frais, travaux et charges liées à votre logement excèdent le montant de l’abattement forfaitaire, il est préférable de déclarer au réel. De plus, si tes revenus locatifs dépassent les seuils prévus pour la taxation forfaitaire, tu es dans l’obligation de les déclarer au réel.
L’imposition au Réel pour les Revenus Locatifs
Dans le cas de la location meublée comme de la location vide, les frais et charges liés aux loyers sont déductibles. Bien que la logique soit identique, la déclaration des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) est plus complexe et nécessite souvent l’aide d’un comptable.
La différence entre les deux régimes se fait davantage ressentir si les charges sont considérables, au point de générer un déficit. En cas de location vide, l’avantage de l’imposition au réel, lorsqu’un déficit est généré, est que celui-ci peut être déduit de votre revenu global. Cette option n’est pas disponible en location meublée, à moins que tu n’aies opté pour le statut de loueur en meublé professionnel.
Location meublée ou vide : quels meubles sont inclus dans chaque cas ?
La différence majeure entre la location vide et la location meublée réside dans la fourniture de meubles par le bailleur au locataire. Pour qu’un logement soit considéré comme meublé, il doit contenir tous les meubles nécessaires à la vie quotidienne du locataire. Si tu souhaites louer ton logement meublé, tu dois donc tenir compte du coût d’achat de ces meubles.
La location meublée
La différence de loyer entre la location meublée et la location vide est d’environ 11 à 13%, mais elle peut être plus importante si tu choisis d’équiper ton logement avec des meubles haut de gamme. Dans ce cas, la marge peut atteindre 15 à 20%, voire plus pour des meubles très haut de gamme. Tu peux avoir une idée des loyers pratiqués dans ta région en consultant les annonces de locations meublées dans ton voisinage.
Il est important de prendre en compte le fait que si les meubles ou équipements électroménagers fournis au locataire doivent être remplacés en cours de bail, c’est à toi, en tant que bailleur, de les remplacer et non au locataire. Les réparations et les rénovations causées par l’usure normale restent également à ta charge. En location meublée, la rotation des locataires est souvent plus fréquente qu’en location vide, ce qui accélère l’usure des meubles.
La location vide
Le choix entre la location vide et la location meublée n’est pas seulement une question de mobilier, mais plutôt une question de régime juridique et fiscal. Toutefois, il est possible d’équiper un logement en location vide avec certains équipements, tels que des appareils électroménagers ou un canapé-lit, afin de le rendre plus attractif pour les locataires potentiels. Cela peut faciliter l’installation du locataire et éviter les allers-retours avec des meubles volumineux. Mais attention, tant que le logement n’est pas intégralement équipé comme il doit l’être en meublé, il sera toujours considéré comme une location vide. Si tu loues un petit studio en dernier étage sans ascenseur, par exemple, il est plus pratique pour le locataire de ne pas avoir à transporter un canapé ou une armoire encombrante.
N’oublie pas que même si tu fournis des équipements en location vide, tu ne pourras pas bénéficier des mêmes avantages fiscaux qu’en location meublée. Alors, pèse bien le pour et le contre avant de faire ton choix !
Etablir le budget idéal pour investir dans l’immobilier
Investir dans l’immobilier, c’est une question de budget et de prix d’achat. Si tu as un budget limité, tu peux te tourner vers des studios ou des chambres de bonne de plus de 9 mètres carrés et 20 mètres cubes. Si tu as plus de moyens, tu pourras acheter deux studios ou un deux-pièces pour mieux répartir les risques. Pour les investisseurs les plus fortunés, les options sont évidemment plus larges avec la possibilité d’acheter plusieurs biens immobiliers, de mélanger les surfaces, le neuf et l’ancien, la location vide et meublée, etc.
Investir dans l’immobilier avec un petit budget
La question revient souvent : peut-on investir dans l’immobilier avec un budget limité ? La réponse est multiple. Si tu as la capacité de payer cash, 80 000 € pourraient suffire si tu choisis un petit studio bien situé dans une métropole régionale comme Montpellier. Tu peux également trouver des biens immobiliers moins chers dans des villes moyennes comme Angers. Toutefois, veille à choisir une adresse avec une forte demande locative et un marché immobilier stable pour faciliter la revente ultérieure.
Ce à quoi il faut penser avec un budget limité !
Pour bien investir dans l’immobilier avec un budget limité, fais preuve de prudence dans le choix de l’emplacement de ton bien immobilier. Opte pour une ville avec une demande locative forte et une offre limitée pour éviter une vacance locative prolongée. N’oublie pas de tenir compte des coûts supplémentaires tels que les frais d’agence, les taxes foncières et les frais de copropriété. Avec une bonne stratégie et une bonne planification, tu réussiras ton projet !
