Trouver un bien dans une grande ville est une tâche compliquée et coûteuse. Une solution efficace peut être la chambre de bonne ; petit appartement dans les immeubles de style haussmannien. Cependant, pas toujours meublés ou aux normes, s’adresser à une entreprise de travaux est possiblement le meilleur moyen d’avoir un logement à bon prix au centre de la ville. Si tu es propriétaire, aménager ce petit espace transforme cette pièce étroite en logement confortable.

Pourtant, ce type de logement est quand même prisé par les investisseurs et les locataires.

On t’explique pourquoi !

toits d'immeubles parisiens

Qu’est-ce qu’une chambre de bonne ?

L’histoire de la chambre de bonne

Une chambre de bonne est à l’origine une pièce séparée des appartements de nobles ou bourgeois dédiée au domestique. Elle apparaît aux environs des années 1830 dans les grandes villes comme Lyon, Paris ou Marseille. C’est un espace situé au dernier étage de l’immeuble, sous les combles, accessible par des escaliers de service. Il est caractérisé par son étroitesse et son inconfort ; les sanitaires étaient souvent en dehors de la chambre, sur le palier, à partager avec les autres habitants. On dénonçait déjà à l’époque les conditions de vie précaires dans ces chambres.

Comble délabré

Les spécificités d’une chambre de bonne

Les chambres de bonnes, anciennement occupées par les domestiques, ont des caractéristiques singulières qui les différencient des autres biens immobiliers parisiens. On les retrouve principalement dans les 15ème et 16ème arrondissements de Paris. Les chambres de bonnes se trouvent sous les combles et ont alors une configuration mansardée. Leur surface habitable équivaut à 15 m² maximum. Les salles d’eau sont rudimentaires, généralement, les sanitaires sont en commun avec les autres occupants et se situent sur le palier. Comme ce type de logement est ancien et situé sous les toits de l’immeuble, l’isolation n’est pas forcément optimale. Il fait souvent froid en hiver et très chaud en été. Fais aussi attention à l’humidité qui pourrait poser problème.

Les étudiants, jeunes diplômés et travailleurs à faibles revenus sont les principaux occupants de ce type d’habitation.

Les propriétaires renomment la chambre de bonne « studette » pour contourner la mauvaise réputation de ces habitations.

immeubles parisiens

Les avantages à investir dans une chambre de bonne

L’attraction des chambres de bonne

Les investisseurs sont très attirés par les biens immobiliers de petite surface. Sans travaux, la rentabilité du bien meublé est d’environ 4 % comparé aux 2 % annuels pour un bien non meublé. De plus, le coût d’achat est légèrement plus faible dû à la surface réduite par rapport à l’immobilier à Paris qui a atteint la somme de 11 900 € par m² en 2021.

Malgré les désavantages qui résultent de la réglementation sévère, les chambres de bonnes attirent quand même les étudiants et travailleurs à revenus modestes. Cette demande est constante surtout dans les grandes villes. Le propriétaire peut être sûr que son bien sera presque toujours occupé.

L’achat de ce type de logement doit souvent être accompagné de rénovation et de remise aux normes. De ce fait, la rentabilité de l’investissement d’une chambre de bonne sera plus lente.

Les inconvénients d’investir dans une chambre de bonne

La forte demande de chambres de bonne achetées à bas prix peut laisser penser à un bon plan pour investir. Mais voici ce dont il faut tenir compte avant de se lancer.

Les implications de la petite taille

Les chambres de bonnes sont petites, mais attention à la réglementation. Un logement doit avoir une surface habitable d’au moins 9 m² et d’une hauteur de 2,20 m sous plafond pour être considéré « décent » pour être mis en location. La législation concernant les petites surfaces est variable, la surface minimale peut être augmentée. L’investissement dans la chambre de bonne peut subitement alors ne plus être dans la légalité si elle est trop petite.

Destinée aux serviteurs, la chambre de bonne est au dernier étage dans un immeuble où il n’y a généralement pas d’ascenseur ce qui rend l’accès impossible aux personnes handicapées ou aux personnes âgées. Certains immeubles ont pu ajouter un ascenseur, mais d’autres ne pourront pas se le permettre vu l’étroitesse de la cage d’escalier.

La chambre de bonne mesure environ 8 à 10 m². Néanmoins, la salle d’eau doit être séparée du reste du logement ce qui résulte en une pièce à vivre en dessous des règles législatives pour la location.

Le faible rendement dû à la réglementation

La réglementation des chambres de bonne est particulière, car c’est un type de logement singulier.

D’abord, pour investir, le prix au m² est plus élevé que pour les autres appartements ce qui est dû à la forte demande. En effet, elles coûtent environ 10 000 € par m² comparé aux 8 000 € pour les autres biens immobiliers en moyenne de la capitale. Sachant que le prix des logements est en hausse (11 9 000 € en 2021).

La Loi considère les surfaces de moins de 14 m² comme des « micro-logements ». Cette distinction entraîne une taxation plus forte pour éviter les loyers excessifs. Le propriétaire est taxé entre 10 % et 40 % en plus sur l’intégralité du loyer reçu s’il est plus élevé que 41,61 € par m². L’encadrement des prix du loyer d’une chambre de bonne est plus contraignant que celui des autres logements. L’avenue Montaigne, la plus onéreuse de la ville, est en dessous du seuil de ces prix. De plus, le montant du loyer ne change pas si la chambre est meublée ou non.

Le propriétaire-bailleur peut ne pas être permis de louer sa chambre à une personne ne faisant pas partie de la copropriété.

Comment aménager une chambre de bonne ?

Vu l’espace très limité de la chambre de bonne, un aménagement calculé de l’appartement est indispensable pour y vivre confortablement.

La pièce principale est celle où tu vas passer la majorité de ton temps. Tu dois l’optimiser en séparant les différentes parties selon leur fonction ; coin chambre, coin bureau et coin cuisine. Avec des cloisons ou des meubles de rangement, délimite les parties de la pièce. Cela donnera l’impression d’un plus grand espace et rendra la chambre de bonne plus fonctionnelle.

Le rangement est impératif dans ce type de logement, il faut donc organiser de préférence des meubles sur la hauteur. Les dimensions de la pièce étant particulières, des meubles sur mesure peuvent être une solution pour aménager efficacement. Privilégie des meubles légers qui s’adaptent à la configuration comme des étagères sur les murs mansardés.

Pour la décoration, concentre-toi sur le maintien de la luminosité en évitant les rideaux épais. Utilise des miroirs pour donner un effet spacieux.

Fais attention à la quantité d’affaires que tu possèdes. On te conseille de les réduire au strict nécessaire pour ne pas encombrer la chambre de bonne.

petit appartement aménagé

Marie-Thérèse Lawson