Tu te demandes certainement quelle somme d’argent tu devrais prévoir pour l’apport personnel dans le cadre de ton projet d’investissement locatif. Bien que l’emprunt sans apport soit parfois envisageable, les établissements bancaires exigent généralement que tu possèdes une épargne représentant 5 à 10% de la valeur de ton acquisition immobilière. Augmenter cette somme peut améliorer la rentabilité de ton investissement locatif, tandis que la conserver peut te permettre de la faire fructifier sur des produits financiers rémunérateurs.
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Comment l’apport personnel s’érige-t-il en allié de l’investissement locatif sous l’angle du prêt immobilier ?
Ton apport personnel, c’est la part de ton épargne dont tu disposes pour ton projet immobilier. Bien que ce ne soit pas obligatoire, les banques le demandent presque toujours pour couvrir les frais additionnels liés au prêt et pour prouver ta capacité d’épargne et ta solvabilité.
Les frais de notaire
Lorsque tu te lances dans un projet immobilier, tu dois toujours prévoir les frais de notaire, qui représentent environ 7 à 8 % du montant de l’achat dans l’ancien, et 2 à 3 % dans le neuf. Ces frais font partie des coûts annexes au crédit immobilier. L’apport personnel permet justement de financer ces frais, que les banques refusent souvent de financer par le biais d’un prêt sans apport, ou prêt à 110 %. Cette réticence s’explique par la nécessité pour l’établissement de crédit de s’assurer que l’emprunt immobilier soit couvert par une assurance emprunteur et une garantie.
Les garanties peuvent être de deux types : réelles ou personnelles. Les garanties réelles incluent l’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers (IPPD), qui sont basées sur la saisie et la revente du bien immobilier en cas de défaut de paiement. La garantie personnelle, quant à elle, est octroyée par une caution fournie par un organisme de cautionnement, tel que Crédit Logement. Dans tous les cas, ces garanties sont basées sur le capital emprunté, et non sur les frais annexes, ce qui signifie que le capital sera supérieur à la valeur réelle du bien sur le marché, si l’on y intègre les frais annexes.
Si l’emprunteur est défaillant et que son bien doit être vendu, la banque ou l’organisme de cautionnement perdra le montant affecté au financement des frais annexes, d’où l’importance de l’apport personnel dans un investissement locatif.
Un moyen de démontrer sa capacité d’épargne et de solvabilité
L’apport personnel démontre ta capacité à épargner régulièrement, ce qui constitue un critère de solvabilité et de confiance pour les banques. En effet, si l’emprunteur est capable de constituer un apport, cela indique qu’il est en mesure de rembourser les mensualités d’emprunt de manière régulière.
Pourquoi l’apport personnel revêt-il une importance majeure en matière d’investissement immobilier ?
En plus de t’aider à obtenir un prêt pour un projet locatif, l’apport présente divers autres avantages, comme celui de t’octroyer des conditions d’emprunt plus favorables et de générer un flux de trésorerie positif. Il est donc essentiel de considérer la question de l’apport personnel avec sérieux avant de te lancer dans un projet immobilier.
Une influence sur le taux d’emprunt
Réfléchis bien à l’apport que tu souhaites fournir pour ton investissement locatif, car cela peut avoir une influence sur le taux d’emprunt que tu pourras obtenir. Ce dernier impacte parfois l’équilibre financier de ton projet, car un taux avantageux te permettra d’obtenir un prix d’achat global plus bas et donc d’augmenter ta rentabilité.
Pouvoir négocier auprès du banquier
De plus, réaliser un investissement locatif avec un apport personnel t’offrira la possibilité de négocier certaines clauses de ton offre de prêt, telles que la réduction, voire la suppression des pénalités de remboursement anticipé qui peuvent représenter jusqu’à 3 % du capital restant dû et 6 mois d’intérêts. Ces indemnités peuvent réduire ta plus-value lors d’une revente et diminuer la somme que tu pourrais affecter à un autre investissement.
La négociation s’effectue également sur la modularité des échéances pour que le montant des mensualités soit revu à la hausse ou à la baisse en cas d’évolution de tes revenus. Cette facilité te permettra de rembourser plus rapidement ton emprunt en cas d’augmentation de salaire et de profiter plus rapidement de revenus complémentaires. Enfin, le report des échéances est une option intéressante si tu as besoin de retrouver un peu d’air dans ton budget. Les échéances sont parfois suspendues pendant quelques mois, afin de faire face à une période financièrement difficile.
Améliorer un cashflow positif
Le cashflow est le solde entre les recettes locatives et les dépenses liées à l’investissement. Il est préférable que le cashflow soit positif, car cela signifie que les recettes locatives dépassent les charges, ce qui permet de générer des bénéfices à réinvestir. Un cashflow nul garantit l’autofinancement de l’investissement, ce qui est un objectif satisfaisant. En revanche, un cashflow négatif nécessite une épargne pour couvrir les frais. En injectant de l’apport dans l’investissement locatif, il est possible de réduire le montant des mensualités ou la durée du prêt. Dans le premier cas, les loyers absorbent une plus grande partie des frais, impôts et taxes. Dans le second, les dépenses importantes sont supprimées plus rapidement. L’apport est donc important pour améliorer le cashflow.
Analyse fiscale et rentabilité de l’investissement locatif avec apport
Examine cette problématique sous deux prismes distincts, à savoir d’une part les implications fiscales inhérentes à l’investissement immobilier locatif, et d’autre part la question de la rentabilité de la constitution d’une épargne personnelle. Effectivement, il est judicieux d’analyser les avantages et les inconvénients liés à ces deux options afin de déterminer laquelle est la plus avantageuse pour toi. En ce qui concerne l’investissement locatif avec apport, il faut que tu considères les éventuelles réductions d’impôts dont tu pourrais bénéficier en fonction des dispositions législatives en vigueur.
La fiscalité
Pense à prendre en considération la fiscalité liée à l’investissement immobilier locatif, laquelle dépend du choix de mode de location effectué (location vide ou location meublée), ainsi que des recettes perçues. Dans ce cadre, tu as la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux : le régime micro, qui est subdivisé en micro-foncier pour la location vide, et micro-BIC pour la location meublée, et le régime réel.
Le régime micro
En optant pour le régime micro, tu ne peux pas déduire tes charges et intérêts d’emprunt de tes revenus fonciers ou BIC. Toutefois, tu bénéficies d’un abattement qui s’élève à 30 % pour la location vide, 50 % pour la location meublée, ou 71 % pour le meublé classé. Il est possible que cet abattement ne soit pas suffisant pour couvrir tes frais réels, rendant l’augmentation de ton apport intéressante pour réduire ta charge d’emprunt.
Le régime réel
En revanche, avec le régime réel, tu as la possibilité de déduire la plupart de tes charges, y compris les intérêts d’emprunt, et de créer un déficit qui peut être reporté si celui-ci est supérieur à l’impôt dû. Dans cette hypothèse, même si le prêt pour un investissement locatif sans apport est assorti d’un taux plus élevé qu’avec apport, la mécanique de la déduction et du déficit peut te permettre d’économiser de l’argent. Cette option est d’autant plus avantageuse si tu optes pour un prêt in fine.
En effet, le prêt in fine est proposé à un taux d’intérêt plus élevé qu’un prêt amortissable, ce qui entraîne une plus grande quantité d’intérêts à déduire. De plus, les mensualités fixes qui ne se composent que d’intérêts jusqu’à la dernière échéance te permettent de profiter pleinement de la déduction jusqu’à la fin du prêt.
Il est également possible d’optimiser ta fiscalité en optant pour la location meublée. Selon tes revenus, tu peux être considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP) ou un loueur en meublé non professionnel (LMNP), ce qui te permet de pratiquer des amortissements en plus de la déduction des charges.
Pourquoi devrais-tu limiter ton apport lors de l’investissement dans l’immobilier locatif ?
Sache que de disposer d’un apport, couvrant la totalité du prix d’achat du bien et des frais accessoires, ne s’avère pas avantageux. En effet, le fait de limiter ton apport te permettra de bénéficier de l’effet de levier de l’emprunt immobilier, d’optimiser ta fiscalité et de protéger ta famille.
Afin de tirer profit de cette astuce, il convient de noter que les banques ont tendance à financer traditionnellement le montant d’acquisition du bien immobilier ainsi que les montants des travaux afférents. Néanmoins, les frais annexes tels que les honoraires de notaire, les plans d’architecte, le mobilier, et les honoraires d’agence, ne sont généralement pas pris en charge. Ces derniers représentent environ 20% du coût total de l’opération et devront donc être apportés.
Effet de levier à ton service
La caractéristique distinctive de l’immobilier est l’effet de levier qu’il offre, permettant ainsi de bénéficier d’un crédit immobilier pour financer ton investissement. Effectivement, cette particularité n’est offerte qu’aux particuliers. En faisant fructifier ton épargne, tu as la possibilité d’acquérir d’autres biens destinés au marché locatif. Ainsi, tu peux aisément constituer ton patrimoine immobilier, voire investir dans un immeuble de rapport, sans avoir de revenus initiaux considérables.
Les intérêts d’emprunt et l’amortissement à ton avantage
Le fait de limiter ton apport lors d’un investissement dans l’immobilier locatif peut t’offrir l’avantage de bénéficier de l’effet de levier de l’emprunt immobilier, ainsi que de réduire ta charge fiscale et protéger ta famille.
En ce qui concerne la réduction de ta charge fiscale, en tant que propriétaire-bailleur, tu peux déduire tes intérêts d’emprunt au titre des revenus fonciers si tu investis dans la location nue, ou au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) si tu optes pour la location meublée. Si tu es un Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et que tu optes pour la déduction au réel, tu peux déduire tes intérêts d’emprunt, amortir ton achat immobilier et les travaux sur plusieurs exercices fiscaux, créant ainsi un déficit BIC et t’exonérant de l’impôt sur les revenus locatifs pendant une période allant de 10 à 12 ans. De plus, les honoraires d’agence et les frais de notaire sont déductibles à 100% la première année de détention du bien.
A noter : la déduction des intérêts d’emprunt et l’amortissement en LMNP sont cumulables avec les dispositifs fiscaux tels que le Pinel dans le neuf, le Malraux dans l’ancien ou encore le Censi-Bouvard pour l’investissement en résidence de services.
Penser à sa famille
Réduire son apport lors d’un investissement immobilier s’apparente à une stratégie de protection de la famille. En optant pour cette approche, l’investisseur peut placer l’argent économisé et en cas d’un incident malheureux de la vie, tels qu’un accident invalidant ou un décès, l’assurance emprunteur, une exigence incontournable des banques, prendra le relais pour rembourser les dettes contractées.
