Si l’on considère l’origine du coliving qui a vu le jour aux États-Unis dans les années 2000 et son introduction en France avec un engouement considérable, il s’agit d’un modèle qui s’apparente à une hybridation entre la colocation et l’hôtellerie, agrémenté parfois d’un espace de coworking qui l’inspire également. Cette formule répond aux besoins importants en matière de logement des jeunes actifs et des étudiants en milieu urbain. Les atouts d’un rendement financier significatif et la possibilité de faire un investissement sous le régime de la LMNP ne constituent qu’un exemple des bénéfices qu’il procure. Dans ce contexte, le coliving mérite-t-il un placement judicieux ? Suis les conseils des experts de notre agence d’architecture pour le savoir !
Comprendre la signification et les différences fondamentales du coliving
Le coliving est un type de logement partagé, dont la signification dérive de l’anglais co-living, qui se traduit par « vivre ensemble ». Contrairement à la colocation, le coliving englobe à la fois des espaces privatifs, tels que des studios, des T1 ou des T2 meublés, et des espaces communs dotés de divers équipements tels qu’une terrasse, un balcon, un jardin, une salle de sport, un jacuzzi, une piscine, etc. Surprise, ce n’est pas tout !
Les habitants d’un coliving, appelés les colivers, bénéficient également de services normalement proposés dans le secteur hôtelier, comme une conciergerie, la fourniture de linge de maison, le ménage, une connexion Internet haut débit, un abonnement Netflix, etc. Dans les versions les plus élaborées, que l’on trouve principalement aux États-Unis et au Japon, le coliving propose des animations, des bars, des épiceries et des espaces de coworking.
Le coliving se distingue ainsi de la colocation par sa dimension communautaire et par l’ampleur de ses installations immobilières. Il est devenu une alternative de choix pour les jeunes actifs et les étudiants à la recherche de logements modernes et conviviaux, qui offrent un large éventail de services et d’espaces de vie partagés.
Les pionniers du coliving en France
Le marché du coliving en France est encore dominé par un petit nombre d’investisseurs, souvent regroupés au sein de start-ups spécialisées dans la création et l’exploitation de ces espaces innovants. Ainsi, on recense actuellement une trentaine d’entreprises œuvrant dans ce secteur. Parmi les acteurs majeurs, on peut citer Axis, qui a transformé les anciennes Galeries Lafayette de Marseille en un coliving exclusif baptisé The Babel Community. On retrouve aussi Colonies, qui se concentre sur les résidences de coliving destinées aux étudiants des grandes écoles, Chez Nestor, dont le chiffre d’affaires a connu une croissance spectaculaire de 63 % entre 2018 et 2019, ainsi que La Casa, dont les espaces de coliving se situent aux abords de Paris.
Malgré leurs différences, ces entreprises partagent toutes une même volonté de s’adresser à une clientèle jeune et dynamique, telle que les étudiants des grandes écoles, les start-upers et les actifs millenials, qui recherchent un logement confortable et convivial offrant à la fois des espaces privés et communs.
Pour qui est destiné le coliving ?
Les chiffres sont clairs : 75 % des colivers ont entre 23 et 31 ans, et sont en période de transition familiale ou professionnelle. Si le coliving s’adresse en priorité aux étudiants qui peinent à trouver un logement dans les villes à forte tension foncière, cette solution ne se limite pas à eux. En effet, la généralisation des contrats à durée déterminée, la mobilité professionnelle croissante et la fragmentation des structures familiales ont conduit à l’émergence d’un large panel de profils susceptibles de trouver leur compte dans ce type d’habitat à court terme.
Ainsi, les familles monoparentales, les couples en séparation, les nouveaux arrivants dans une ville, les expatriés de retour au pays, les personnes en formation professionnelle ou en stage, les travailleurs détachés, les propriétaires en attente de leur résidence principale, les freelances, travailleurs indépendants et autres nomades peuvent également être intéressés par cette formule d’habitat alliant convivialité, services et espaces privatifs.
À travers cette variété de profils, le coliving s’impose comme une solution d’avenir pour répondre aux besoins de logement de courte durée de nombreuses personnes en quête de flexibilité et de communauté. Le coliving ne se réduit pas à une simple mode, il constitue une réponse innovante et pertinente aux évolutions sociétales et économiques actuelles.
Le coliving, un mode de vie flexible et communautaire
Le fonctionnement du coliving est marqué par sa grande souplesse. Il se caractérise effectivement par une rotation fréquente des locataires, ce qui nécessite une gestion locative souple et adaptable. Cette gestion n’est d’ailleurs pas assurée directement par l’investisseur, mais par un mandataire.
La phase de recrutement
Le processus de sélection des colivers débute par la validation de leur candidature. Celle-ci se base sur leurs revenus avant que leur profil ne soit soumis aux autres résidents. Une rencontre est souvent organisée pour permettre aux candidats de faire connaissance avec les autres colivers et découvrir le mode de fonctionnement du coliving. Si le candidat est accepté, il signe le bail et réalise les autres démarches administratives en ligne.
Le bail est conclu pour une durée déterminée (en moyenne de 1 mois à 1 an) et les délais de préavis sont très courts, comme par exemple les 7 jours proposés par La Casa. Les relations entre les colivers et les règles concernant les espaces communs sont généralement régies par un document interne propre à chaque programme de coliving. Les décisions collectives, comme l’organisation d’événements dans l’espace commun, sont prises en fonction d’une majorité définie par ce document.
La gestion locative en coloving, une responsabilité déléguée à des professionnels aguerris
La gestion locative d’un espace de coliving implique que tu signeras un contrat avec la société mandataire ou le bail commercial en tant qu’investisseur. Cette entreprise prendra en charge toutes les tâches nécessaires à la gestion locative avec pour objectif principal de maximiser la rentabilité de ton investissement. Ainsi, elle sera responsable de la recherche et de la sélection des locataires, de la collecte des loyers et de leur redistribution, du recrutement du personnel requis pour fournir les services, ainsi que de l’entretien et de la réparation des équipements communs et privés.
Les raisons de la popularité du Coliving
L’expansion rapide du marché du coliving ne peut être ignorée. De nombreux projets voient le jour, tels que les 25 espaces de coliving prévus par The Babel Community, le programme Colonies qui sera lancé en 2022, ou encore l’immeuble en coliving de 4 000 m² de BNP Paribas Real Estate. D’autres acteurs, comme Lime à Biarritz, My Name is Bernard à Lille et CoolLiving à Pau, rejoignent également le mouvement. Mais quels sont les facteurs qui expliquent l’engouement pour le coliving ?
Une réponse à la pénurie de logements dans les villes attractives
La tension foncière dans les villes attractives est la raison première expliquant le succès florissant du coliving. En effet, ce dernier est intimement lié à l’évolution du marché de l’emploi, caractérisé aujourd’hui par une préférence pour les contrats à durée déterminée et une mobilité accrue.
Tant que la demande restera forte pour les zones urbaines étudiantes ou à fort potentiel économique, l’investissement dans le coliving demeurera une stratégie fructueuse pour les investisseurs. Compte tenu de la dynamique démographique et des flux migratoires, il semble peu probable que cette tendance s’inverse dans un futur proche.
Une vie en communauté
Les raisons du succès du coliving sont multiples et diverses, mais l’une d’entre elles est la volonté de retourner à une vie communautaire, une tendance qui a émergé dans une société moderne marquée par le fléau de la solitude touchant toutes les couches de la population. En effet, la plupart des espaces de coliving sont communautaires, favorisant ainsi l’échange et la création de liens entre les résidents.
La nécessité de mutualiser les dépenses de logement pour une vie confortable
Le logement représente une part importante du budget des ménages en France, une situation particulièrement difficile pour les jeunes actifs et étudiants. En mutualisant toutes les dépenses, telles que l’assurance, le Wifi, l’eau, l’électricité, le coliving offre des loyers plus abordables que les logements individuels, tout en proposant des prestations de qualité supérieure.
Quelle profitabilité offerte par un investissement en coliving ?
Pour évaluer la profitabilité d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte plusieurs éléments tels que le prix d’acquisition du bien, le montant du loyer, les taux d’impayés et de vacance locative, ainsi que la demande de logement.
- Le prix d’acquisition : comme nous l’avons précédemment évoqué, le coliving se développe sur des ensembles immobiliers conséquents. Actuellement, les projets neufs sont privilégiés, produisant des logements haut de gamme. Entre le coût du terrain et celui de la construction, l’investissement initial peut sembler dissuasif… et aura inévitablement un impact sur la profitabilité de l’investissement, qui doit être envisagé à long terme.
- Le montant du loyer : bonne nouvelle, il est nettement supérieur à celui pratiqué sur le marché. Dans les grandes villes françaises où des espaces de coliving vont fleurir au cours des cinq prochaines années, un studio peut se louer à partir de 900 €. Cette tarification s’explique évidemment par la qualité de l’habitat et la variété des services et équipements proposés.
- Le taux d’impayés : nous examinerons ultérieurement les modalités de gestion locative, mais note dès à présent qu’elle est confiée à un mandataire, qui prévoit des assurances spécifiques. En outre, le fait de posséder un grand nombre de logements permet de dissoudre les risques financiers liés aux impayés de loyers.
- Le taux de vacance locative : en corrélation directe avec la demande soutenue sur ce type de biens, il est nettement inférieur à la moyenne pour des logements meublés. Les biens en coliving, qui promettent une expérience de vie révolutionnaire et offrent un standing difficilement trouvable sur le marché de l’habitat individuel, sont très prisés. En moyenne, chaque place vacante dans un espace de coliving attire environ une centaine de candidatures !
Au final, le rendement net d’un investissement en coliving se situe entre 4 et 7 %, comparable à celui que tu peux espérer obtenir via une SCPI de rendement performante ou grâce à l’investissement participatif immobilier.
Optimiser la fiscalité de ton investissement en coliving
Si tu envisages d’investir dans l’immobilier locatif en coliving, sache que les espaces de coliving sont considérés comme des locations meublées. Ainsi, tu peux opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) pour cette activité. Il convient de rappeler les principes clés qui y sont liés. Les revenus tirés de la location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En tant que LMNP, tu as le choix entre le régime fiscal du micro-BIC et le régime réel.
Le premier régime est peu avantageux pour un investissement en coliving, car il ne permet pas de déduire les charges à leur valeur réelle. En effet, tu bénéficies d’un abattement de 50 % en lieu et place de la déduction des charges. En revanche, le régime réel de bénéfice te donne deux leviers d’optimisation de la rentabilité de ton investissement en coliving.
La déduction des charges
Tu peux déduire les intérêts d’emprunt, les frais de gestion locative, les primes d’assurance, les charges de copropriété, les impôts et les taxes de tes recettes locatives. Ainsi, tu réduis la base d’imposition et augmentes le taux de rendement de ton investissement immobilier. En cas de création d’un déficit, celui-ci sera reportable sur la catégorie des BIC pendant 6 ans.
La méthode d’amortissement en LMNP
Tu as la possibilité d’amortir le bâti par composant et de manière linéaire, en fonction de la durée de vie de chaque élément et de leur poids dans le prix d’achat de l’immeuble, ainsi que le mobilier.
Le statut LMNP pour un investissement en coliving offre un autre avantage lors de la revente du bien. En effet, la plus-value est calculée non pas à partir de la valeur nette comptable de l’immeuble (prix d’achat – amortissements), mais du prix d’achat majoré des charges et des travaux, sans prendre en compte les amortissements. Par conséquent, l’assiette de la plus-value est moins élevée, ce qui se traduit par une imposition réduite. Si tu conserves l’immeuble pendant au moins 22 ans, tu bénéficies d’une exonération de plus-value. Il en est de même pour les prélèvements sociaux si tu conserves l’immeuble pendant au moins 30 ans.
Les raisons d’investir en coliving
Le coliving est une solution clé en main pour les investisseurs qui souhaitent éviter la gestion locative chronophage. Les tâches telles que la recherche et la sélection du locataire, l’entretien du bien ou encore les états des lieux d’entrée et de sortie sont confiées à un mandataire, ce qui permet de déléguer l’ensemble des tâches administratives.
Un placement sur le long terme
Cependant, l’investissement en coliving doit être envisagé sur le long terme, car le but est d’amortir le prix d’acquisition du bien. Les loyers perçus, le taux d’occupation élevé et la quasi-absence de vacance locative compensent largement l’immobilisation des fonds. Ainsi, si tu cherches à dégager rapidement un profit de votre investissement, le coliving n’est pas la solution adaptée.
Des fonds conséquents
Il convient également de prendre en compte le coût élevé d’un tel projet. Pour un petit projet, il est nécessaire de prévoir au minimum un million d’euros, contre 300 000 euros en moyenne pour un investissement en colocation. Cependant, il est tout à fait possible d’investir avec une somme d’argent plus modeste en participant à des programmes de financement participatif ou en acquérant des parts dans des SCPI spécialisées dans le coliving.
