Tu souhaites mettre en location un logement meublé ? Connais-tu le régime fiscal avantageux du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ? Ce statut est spécialement destiné aux particuliers qui souhaitent louer un bien meublé et offre des avantages fiscaux intéressants. En choisissant le LMNP, tu pourras réduire ta base imposable et donc diminuer tes impôts. Le régime forfaitaire ne taxe que la moitié des loyers perçus, tandis que le régime réel permet de déduire les charges et les amortissements pour réduire les loyers déclarés.
Si tu souhaites en savoir plus sur les avantages du LMNP pour optimiser ta fiscalité immobilière, suis les explications des experts de notre agence d’architecture et de rénovation !
Devenir un professionnel du LMNP
Si tu envisages de bénéficier du statut LMNP pour louer un logement meublé, il est important de connaître les conditions à respecter. En effet, pour être éligible à ce régime fiscal avantageux, plusieurs critères doivent être respectés, tels que l’ameublement du logement, la rédaction du bail, le montant des loyers perçus et leur proportion par rapport à tes revenus globaux.
Il est donc primordial d’être bien informé afin de pouvoir déclarer tes revenus de manière adéquate et éviter tout risque de redressement fiscal. Découvre toutes les informations utiles pour comprendre le LMNP et savoir comment en profiter au mieux lorsque tu loues un bien meublé.
Cependant, si tu souhaites vraiment être proactif dans ta démarche, n’hésite pas à faire appel à un expert-comptable spécialisé en fiscalité immobilière. Ce dernier pourra t’accompagner dans toutes les étapes de ton projet immobilier et te conseiller sur les meilleures stratégies fiscales à adopter pour maximiser tes économies et assurer la pérennité de ton investissement.
Devenir loueur en meublé non professionnel : la taxation de l’activité
Investir en LMNP n’est pas une tâche aisée ! Tu dois remplir la première condition, à savoir être un investisseur privé. En tant que prestataire de services – en fournissant des meubles – le fisc te considère comme un entrepreneur. Les revenus que tu génères de ta location meublée entrent dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Par conséquent, ta fiscalité varie en fonction du montant des loyers perçus et de leur part dans tes revenus totaux.
Le régime micro-Bic en LMNP : quel pourcentage d’abattement choisir, 50 ou 71 % ?
Si tu es un particulier investisseur et que tes revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 € par an, alors tu relèves automatiquement du régime forfaitaire du LMNP, le micro-Bic. Grâce à ce régime, tu pourras appliquer un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus si tu loues un bien meublé classique. Par exemple, si tu loues un deux-pièces à 12 000 € par an, tu ne seras imposé que sur 6 000 €. Pour les meublés de tourisme, comme les gîtes ruraux, l’abattement micro-Bic sur les loyers s’élève à 71 %.
Ainsi, seulement 29 % des loyers seront soumis à l’impôt. Si tes revenus locatifs en meublé de tourisme atteignent 50 000 € par an, tu seras imposé sur 14 500 € grâce au micro-Bic. Attention, pour bénéficier de l’abattement de 71 % en meublé de tourisme, tes loyers ne doivent pas dépasser 176 200 €.
Investir en LMNP : la fiscalité du régime réel expliquée
Si tes recettes de location meublée dépassent 72 000 € par an (176 200 € pour les meublés de tourisme), le régime réel s’applique automatiquement. Mais même si tes loyers sont inférieurs, tu peux choisir d’opter pour ce régime auprès du fisc. Avec le régime réel, tu peux déduire de tes loyers une liste de charges locatives et appliquer des amortissements. Cette double stratégie te permet de réduire l’imposition sur les loyers issus de ton activité de loueur en meublé non professionnel. Découvre comment fonctionne cette option fiscale avantageuse pour tes investissements en LMNP.
Les avantages fiscaux du régime réel en LMNP
Si tu es investisseur en location meublée non professionnelle, le régime réel est une option fiscale intéressante pour toi. En optant pour ce régime, tu peux déduire de tes revenus locatifs toutes les charges qui ont un lien avec ton activité de loueur en meublé. Cela comprend les intérêts d’emprunt, l’assurance du crédit, la taxe foncière, les travaux, les frais de syndic et de gestion, ainsi que d’autres frais spécifiques.
De plus, la première année, tu peux déduire les frais de notaire liés à l’achat de ton bien immobilier. Ces charges déduites réduisent ta base imposable et donc, ton imposition. Par exemple, si tu loues un logement pour un loyer annuel de 7 200 €, tu peux déduire 2 700 € d’intérêts d’emprunt et 1 000 € de charges diverses. Tes loyers imposables ne seront donc que de 3 500 €, ce qui réduit considérablement ton imposition.
Comment réduire tes impôts avec les amortissements en LMNP ?
Dès lors que tu as opté pour le régime réel en LMNP, tu peux bénéficier des avantages fiscaux des amortissements. C’est une option qui te permet de déduire une partie du coût du bien immobilier de tes loyers. Par exemple, si tu appliques un taux d’amortissement de 2% sur un bien immobilier de 200 000 €, cela équivaut à 4 000 € d’amortissements. Si tu touches un loyer annuel de 7 200 €, tu peux déduire 4 000 € de cette somme chaque année. Ainsi, tu ne seras imposé que sur 3 200 €.
Toutefois, il est important de souligner que les amortissements par composants s’appliquent. Cela signifie que chaque élément du bien (terrain, toiture, murs, meubles, etc.) a un taux d’amortissement déductible en fonction de sa durée d’utilisation. Si tu n’es pas familier avec ces notions, il est conseillé de faire appel à un expert-comptable pour éviter les erreurs sur ta déclaration fiscale.
Maximise tes déductions et amortissements en réduisant ton imposition
Si tes charges déductibles sont plus importantes que tes loyers perçus, tu peux générer un déficit reportable sur les dix années suivantes sans aucune limitation de montant. Tant que tu as un déficit, tu ne peux pas amortir ton bien immobilier. Tes amortissements sont alors stockés sans aucune limite de temps. En d’autres termes, tu commences par déduire toutes tes charges pour réduire au maximum ta base imposable et pendant ce temps, tu accumules les amortissements. Une fois que tu as absorbé ton déficit, tu peux enfin amortir.
Grâce à ce système, tu peux diminuer tes recettes locatives sur plusieurs années, et dans certains cas, bénéficier d’une défiscalisation totale sur tes revenus locatifs pendant 20 à 25 ans. Un excellent moyen de te constituer une rente défiscalisée sur le long terme !
Régime forfaitaire vs régime réel en LMNP : comment faire le choix judicieux ?
En tant qu’investisseur LMNP, tu es sûrement séduit par le régime forfaitaire grâce à sa simplicité. Tu n’as qu’à remplir ta déclaration et bénéficier de l’abattement sur tes loyers. Mais fais attention à bien calculer le montant de tes charges déductibles si tes revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 € par an. Si tes charges sont plus élevées que l’abattement forfaitaire, il est peut-être plus intéressant de basculer vers le régime réel. N’oublie pas non plus de prendre en compte les amortissements dans tes calculs. Si tes revenus locatifs sont supérieurs à 72 600 €, tu es automatiquement soumis au régime réel.
Le mode d’emploi pour investir dans les résidences services
Lorsque tu investis dans une résidence service neuve en LMNP (résidence pour étudiants, pour seniors, pour touristes, etc.), tu peux bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel au régime réel. En utilisant les déductions de charges et les amortissements, tu peux réduire fiscalement tes revenus locatifs à zéro, ce qui les exempte d’impôt en toute légalité. De plus, tu as la possibilité de récupérer la TVA payée lors de l’achat du bien immobilier, te permettant de bénéficier d’un achat hors taxes.
A noter : au moment de ton investissement dans une résidence service, tu signes un contrat de vente en l’état futur d’achèvement avec le promoteur, ainsi qu’un bail commercial avec l’exploitant. Ce dernier devient donc ton locataire et gère le bien, encaissant les loyers payés par les étudiants, les seniors ou les touristes qui y résident.
Dans l’ensemble, investir dans une résidence service en LMNP offre plusieurs avantages fiscaux et te permet de bénéficier d’un revenu locatif régulier sans t’occuper de la gestion locative. Si tu souhaites te lancer dans ce type d’investissement, il est crucial de comprendre les implications du contrat de vente et du bail commercial, ainsi que les différents types de résidences services disponibles sur le marché.
Les avantages du dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard est une option intéressante pour les investisseurs en LMNP qui s’intéressent aux résidences services. Ce dispositif de défiscalisation permet de bénéficier d’une réduction d’impôts correspondant à 11 % du prix d’achat du bien immobilier sur neuf ans, avec un plafond d’investissement fixé à 300 000 €. Cette réduction est versée par neuvièmes chaque année. Par exemple, si tu achètes un studio dans une résidence étudiante pour 140 000 €, tu peux bénéficier d’une réduction fiscale de 1 711 € par an pendant neuf ans grâce au Censi-Bouvard.
Un autre avantage de ce dispositif est la possibilité de récupérer la TVA payée lors de l’acquisition du bien immobilier, ce qui peut représenter une somme non négligeable. Toutefois, il est important de noter que le Censi-Bouvard est considéré comme un amortissement accéléré sur le plan fiscal. Ainsi, si tu peux déduire les charges liées aux loyers, les amortissements classiques ne sont pas applicables. Cette situation peut t’amener à devoir payer des impôts après la période de déduction des charges, ce qui n’est pas l’objectif recherché.
A savoir : le dispositif Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022, ce qui signifie que les investisseurs ne peuvent plus en bénéficier depuis cette date. Cependant, si tu as réalisé un investissement dans une résidence service avant cette date, tu peux toujours bénéficier de la réduction fiscale prévue par ce dispositif.
La location en LMNP : tout ce que tu dois savoir
Sais-tu que tous les types de biens immobiliers peuvent être éligibles au statut LMNP, que ce soit une maison, un appartement, un bien neuf ou ancien ? Cependant, sache que le simple fait de fournir un lit, une table et deux chaises ne suffit pas pour que le logement soit considéré comme meublé par la loi. Le logement doit être entièrement équipé pour l’habitation et le locataire doit être en mesure de vivre confortablement avec tous les meubles nécessaires pour y manger, dormir et se détendre. L’Etat a précisément détaillé la liste des meubles nécessaires dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.
Sélectionner un locataire pour sa location meublée en LMNP
Le choix du locataire pour votre location meublée se fait de manière similaire à une location vide classique. Vérifie bien que le loyer ne dépasse pas le tiers de ses revenus pour qu’il puisse maintenir un niveau de vie correct. Note que le bail en location meublée est conclu pour une durée d’un an, voire de neuf mois s’il s’agit d’un bail mobilité. Pour résilier le bail, tu dois respecter un préavis de trois mois avant la fin du contrat (un mois si c’est le locataire qui donne congé). Comme tu fournis les meubles, le loyer est généralement légèrement plus élevé qu’en location vide. Enfin, sache que le LMNP est concerné par l’encadrement des loyers dans les villes où cette mesure est en vigueur.
Zoom sur les niches fiscales
En choisissant le statut LMNP, tu pourras bénéficier d’avantages fiscaux intéressants sans te soucier du plafonnement des niches fiscales à 10 000 €. Cela signifie que tu peux louer plusieurs logements sous ce régime et profiter pleinement des avantages fiscaux offerts. Contrairement à d’autres dispositifs fiscaux tels que le Pinel, le Denormandie ou Loc’Avantages, le LMNP ne nécessite pas de respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire pour bénéficier des avantages fiscaux.
Bien choisir son logement en LMNP
Tous les logements meublés sont éligibles au statut LMNP. Cependant, pour maximiser ton investissement, il convient de bien choisir le type de logement en fonction de la cible de locataires que tu vises. Les studios sont souvent prisés par les étudiants et les cadres en mobilité, tandis que les grandes surfaces et les maisons meublées attirent les familles de salariés temporairement mutés ou les professionnels étrangers en déplacement. N’oublie pas également l’importance de l’emplacement du logement dans ton choix, c’est un critère primordial pour garantir une bonne rentabilité de ton investissement.
