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Difficile de trouver mieux qu’une maison de maître si vous cherchez à marier l’authenticité et le haut-de-gamme !

Qu’est-ce qu’une maison de maître ?

Une maison de maître est un édifice construit en France entre le XVIIe siècle et le début du XXe siècle. Il est basé sur une architecture néoclassique. Ces édifices impressionnants, élégants et majestueux étaient souvent habités par des membres de la haute bourgeoisie ou bien des aristocrates. Ils diffèrent des châteaux en ceci qu’on peut aussi bien en trouver en ville qu’à la campagne.

La structure du bâtiment

De même que les châteaux et les manoirs, la maison de maître est édifiée avec des matériaux « nobles ». Ceux-ci peuvent être du marbre ou de la pierre de qualité supérieure, dite pierre de taille. Dotés d’une superficie étendue, ils comportent plusieurs étages, en général au moins deux. Ces bâtiments, à l’esthétique soignée, sont souvent très lumineux car dotés de beaucoup de fenêtres. Une maison de maître se reconnait à quelques caractéristiques architecturales typiques :

  • La hauteur des étages, qui atteint en général 3m50,
  • L’épaisseur des murs, qui peut atteindre un mètre,
  • Les cheminées, souvent construites en marbre ou en pierre taillée, qui se trouvent aussi bien dans la salle à manger, les pièces de vie ou les chambres,
  • Souvent, un escalier intérieur
  • Une grille d’entrée en fer forgé.
  • Aujourd’hui, la différence avec les maisons bourgeoises s’étant estompée, elle peut comporter un jardin plus ou moins étendu sur son terrain.

L’organisation d’une maison de maître

La fonction

Ces maisons sont souvent configurés avec, au rez-de-chaussée, un vaste espace de vie voué à la détente et aux réceptions. Elles comportent également une grande salle à manger, un premier étage accueillant les chambres et les appartements privés. Enfin, on y trouve au dernier étage combles où pouvaient être logés les domestiques.

Partie intégrante du patrimoine architectural français, ces demeures indiquent à un haut niveau de vie. Elles servaient également à marquer et exprimer le statut social de ses propriétaires. L’appellation « maison de maître » désigne également la fonction première de ces édifices, en plus de leur caractère résidentiel. Il s’agit de la supervision du domaine par son propriétaire.

En effet, elles sont généralement bâties à proximité de fabriques, d’exploitations agricoles, voire d’usines. Son rôle était donc également économique. Elles comportent moins le côté retiré de l’extérieur de la maison bourgeoise, purement résidentielle.

Un peu d’Histoire

La période la plus riche pour les maisons de maître est la seconde moitié du XIXsiècle, en liaison avec la croissance économique d’un pays plongé dans le développement dynamique d’une économie industrielle. Aujourd’hui, cette fonction économique a disparu. La différence entre la maison de maître et la maison bourgeoise a donc tendance à s’estomper. Déjà dans les villes, ses occupants pouvaient certes être des dirigeants de fabrique ou d’usines, mais ces résidences accueillaient aussi tous les types de métiers propres aux élites urbaines : notables, professions libérales, avocats, notaires, médecins, etc.

Ce n’était pas seulement des résidences et des édifices voués à contrôler les possessions environnantes. Il s’agissant aussi d’un bâtiment voué à l’autoreprésentation du propriétaire et à l’affirmation de son statut social. C’était donc également un espace de réception.

Aujourd’hui, toutefois, cette population s’est diversifiée. Les propriétaires de maison de maître tendent à élargir leur surface en se dotant d’un jardin privé. Ces édifices spacieux conviennent aujourd’hui aux familles un peu élargies et aux amateurs d’Histoire et d’architecture, en recherche d’authenticité et d’espace.

Les espaces privés dont bénéficie la maison de maître sont un gage de calme et de tranquilité.

Combien ça coûte ?

Le prix d’achat

Selon les régions, la superficie moyenne et le prix des maisons de maître connaissent des variations notables. En Île-de-France, ces édifices disposent en moyenne d’une surface d’environ 300m² et d’un jardin d’entre cent et mille mètres carrés et pourront atteindre un prix au m² d’en moyenne 3.000€. À Paris intra-muros, il pourra même avoisiner les 10.000€/m².

Ces logements seront beaucoup plus abordables dans les autres régions de France, tout en étant souvent plus spacieuses. En région, une maison de maître pourra en effet atteindre une surface moyenne de 400m² et de 2000m² de jardin, pour un prix d’en moyenne 1000€/m².  

Les frais

Faites attention au fait qu’un tel bâtiment ne coûte pas seulement son prix à l’achat. Les frais comprennent également à l’entretien, à la fois de l’édifice et du terrain qui lui est associé ! Ce dernier peut en effet atteindre facilement plusieurs centaines d’euros par mois.

Son ancienneté peut de plus imposer des travaux de rénovation, pour être vivable pour des personnes âgées ou à mobilité réduite, ou du point de vue de l’électricité, de la plomberie, des salles d’eaux, des équipements de cuisine…comme tous les bâtiments historiques et anciens, le besoin d’une mise à jour pourra se faire sentir. Pour prévoir et mener à bien toutes ces interventions, il faudra donc estimer son budget bien à l’avance.

Taxes et charges

Avant de vous décider à acquérir une maison de maître, il ne vous faudra pas seulement dresser un budget et planifier les travaux que vous voudrez opérer. Il sera aussi important de prendre en compte les charges foncières que vous aurez à assumer.  

À l’achat de votre bien immobilier, vous devez en effet  payer, en supplément, une TVA de 20%. À cela s’ajoutent les frais d’acquisition qui seront compris entre 7% et 8%. Quant aux taxes foncières, elles varient fortement selon les départements.

La base de calcul de taxe foncière est égale à 50 % de la valeur locative cadastrale. Celle-ci correspond au revenu annuel total que vous rapporterait la location de l’édifice. On prend ensuite en compte le coefficient de revalorisation, puis le taux d’imposition voté par les collectivités locales. Votre commune puis votre département appliqueront chacune un taux d’imposition particulier.

Prenons l’exemple d’un bien immobilier dont la valeur locative cadastrale serait de 24.000€. La base de calcul de la taxe foncière sera alors de 12.000€. Tout dépendra ensuite des taux appliqués respectivement par votre commune et votre département. Supposons que votre commune applique un taux d’imposition de 20% et votre département un taux d’imposition de 15% : vous devrez alors payer annuellement 2400€ à la première au titre du prélèvement communal et 3000€ au second au titre de la taxe départementale, soit une taxe foncière totale de 5400€ par an.

Les exemptions

Un bien immobilier que vous possédez depuis plus de 30 ans ne sera pas sujet à l’impositions sur la plus-value. En revanche, avant ces 30 ans, la plus-value nette réalisé sur votre patrimoine immobilier relève de la TVA, plus 15,5% de prélèvements sociaux, ce qui correspond au total à une imposition de 34,5% sur la plus-value nette.  

Autre précision : Les logements anciens achevés avant le 1er janvier 1989 où ont été réalisés des travaux d’économie d’énergie peuvent bénéficier d’une exonération de 50% à 100% de la taxe foncière, d’une durée de trois ans à partir de l’année suivant la fin du paiement des travaux. De plus, à partir de 2023, plus aucun logement ne fait l’objet de la taxe d’habitation s’il s’agit de votre résidence principale.  

Rénover sa maison de maître

Une maison de maître de style néoclassique.

Pourquoi et comment rénover

Il est cependant possible, si l’on souhaite rénover sa maison de maître, de respecter l’atmosphère générale de l’édifice et d’en conserver le cachet historique tout en modifiant son esthétique. Rien ne vous empêche de modifier l’intérieur pour remplacer une esthétique et un ameublement qui peuvent être parfois un peu vieillots par un style plus moderne, design, et tendance.

Aujourd’hui, les formes les plus appréciées sont simples et épurées. Le style moderne fait dans l’économie et le minimalisme. Ceci le distingue nettement du type d’ameublement et de décoration que l’on retrouvait à la base dans ce genre de maisons. Le style en était plus chargé, l’espace plus rempli. De tels décors ont pu être conservé par les anciens propriétaires. Or, il est tout à fait possible de faire appel à un designeur pour vous aider. Il vous permettra de relever le défi du mariage entre l’habitation ancienne et la simplicité du style d’aujourd’hui. Vous pourrez par exemple modifier la porte d’entrée de votre maison de maître pour la personnaliser et lui donner un visage qui vous correspond.

Entreprendre la rénovation d’une maison de maître peut aussi représenter un investissement immobilier très profitable. En effet, l’ancienneté, la dimension et la composition de l’édifice lui assure une grande sécurité du point de vue financier sur le long terme. C’est donc une acquisition avantageuse si vous êtes amené plus tard à la revendre. C’est également idéal pour les locations, par exemple sur Airbnb, et l’installation de des chambres d’hôtes.

Les procédures

En revanche, une telle opération se prépare à l’avance et avec la plus grande méthode. Il est en effet capital, avant d’entamer vos démarches, de bien anticiper les différents tarifs qui composeront votre budget total. Ceci impose d’inclure la possibilité de retards dans les travaux qui feront grimper le prix final et dépasser le devis. N’hésitez d’ailleurs pas à comparer ceux que proposent plusieurs entreprises afin de bien faire votre choix.

Le prix de la rénovation d’une maison ancienne variera selon l’étendue des travaux que vous voulez faire.  Dans le cas d’une rénovation partielle ne touchant qu’une ou deux pièces, le tarif à prévoir sera généralement compris entre 600€/m² et 800€/m², mais si elle concerne tout l’édifice, il faudra prévoir entre 800€/m² et 1200€/m². Si vous voulez en plus modifier en profondeur la structure de l’édifice, en ouvrant ou en abattant des murs porteurs ou en refaisant toute l’isolation, le coût total pourra atteindre 2000€/m².

Si le bâtiment est classé monument historique, il faudra déposer une demande d’autorisations de travaux auprès de la DRAC. Dans ce cas, il sera impératif de faire appel à un architecte en chef des monuments historiques.

Les priorités

Il est nécessaire, avant d’entamer les travaux, de bien réfléchir à ce que l’on veut pour cette maison. Ceci concerne notamment les modifications qu’il est possible de faire du point de vue de l’économie d’énergie. Une rénovation est aussi le moyen d’assainir une maison qui en aurait besoin. L’isolation, l’installation d’une meilleure ventilation, le remplacement des équipements pour privilégier ceux qui sont le moins gourmands en énergie, sont des options possibles.

La priorité doit être donnée à la baisse de la consommation énergétique de la maison : isolation, remplacement des fenêtres, pose de volets et fermetures, ventilation adaptée, Un Bureau d’Etudes Techniques pourra vous conseiller pour concevoir au mieux la sobriété énergétique que vous voulez pour votre maison de maître. C’est d’autant plus intéressant qu’e plus d’être un enjeu d’importance aujourd’hui, vous pourrez obtenir des aides si votre rénovation se fixe pour objectif une amélioration de sa consommation énergétique. 

Dans de telles maisons, qui sont grandes et assez anciennes, l’aération est une question capitale. Pour assurer le confort et le bien-être de ses résidents, il est essentiel de s’assurer que la ventilation sera optimale. Cela peut passer par un grand nettoyage que vous pourrez confier à une entreprise spécialisée pour gagner du temps. De plus, prendre soin de la ventilation permettra également d’évacuer l’humidité qui peut s’infiltrer dans certaines parties de ce genre d’édifices. Il peut être intéressant d’opter pour des purificateurs postés à des endroits stratégiques de la maison de maître et qui feront parfaitement l’affaire tout en étant faciles à installer.     

Les aides possibles

Nous avons vu plus haut que l’acquisition d’une maison de maître s’accompagne de frais importants d’entretiens, mais aussi que les charges foncières et les taxes qu’il faudra assumer sont conséquentes La TVA à 20% peut sembler rédhibitoire.

Or, il est possible de bénéficier de taux préférentiels de TVA pour les travaux de rénovation dans ce genre d’édifices.

Le premier taux réduit s’élève à 10% et le second à 5,5%. Cependant, il faut remplir certaines conditions pour toucher ces avantages. Il faut pour commencer que les travaux aient pour but de favoriser la rénovation énergétique de la maison de maître.

De plus, il faut que le bâtiment en question soit votre résidence principale, que vous soyez locataire ou propriétaire. Par ailleurs, vous devrez attendre que trois ans soient passés depuis le règlement des travaux.

Une autre aide que vous pourrez demander est l’éco-prêt à taux zéro, qui a l’avantage de n’être soumis à aucune condition de ressources, du moment que le logement en question a été édifié il y a plus de deux ans et que la rénovation concerne une résidence principale. N’hésitez pas à faire les démarches pour l’obtenir, car l’aide que vous obtiendriez pourra monter jusqu’à 30.000€.

Il est également possible de faire des demandes d’aides aux collectivités locales, qui pourront vous soutenir dans votre rénovation s’il se donne encore une fois des objectifs sur le plan de l’économie d’énergie.

– Ma Prime Rénov’ : Cette aide est dédiée aux particuliers voulant lancer des travaux et/ou dépenses de rénovation énergétique.

Benjamin Tuil