Tu es la recherche d’un investissement locatif rentable et convivial ? Pourquoi ne pas tenter l’aventure de la colocation ! Un univers où le loyer se partage, les soirées animées et où les colocataires se chamaillent pour savoir qui doit faire la vaisselle. Mais attention, pour réussir, mieux vaut savoir cibler le public adéquat. Alors installe-toi confortablement et prépare-toi à faire de ton investissement une vraie colocation de succès.
Laisse nos experts de notre agence d’architecture Architoi t’accompagner pour t’assurer une meilleure rentabilité !
Choisir une ville attractive : un point clé
Investir dans une colocation suppose de choisir une ville où la demande locative est forte et où le marché immobilier est dynamique. Les grandes villes comme Paris, Lyon, Bordeaux, Angers et Nantes font parties des villes les plus attractives pour l’investissement locatif en colocation. A l’inverse, d’autres sont à éviter !
Les villes les plus rentables
Lorsqu’il s’agit d’investir dans une colocation, le choix de la ville revêt d’une importance capitale puisqu’il influence grandement la rentabilité de l’investissement. Certaines villes, notamment les grandes métropoles telles que Paris, Lyon, Angers, Bordeaux et Nantes, sont en tête de liste en termes de rentabilité pour ce type d’investissement. En effet, ces villes présentent une forte demande locative et une offre de logements limitée, ce qui permet aux propriétaires de louer leurs biens à des prix élevés et de générer ainsi des revenus locatifs importants. Toutefois, il convient de bien analyser le marché locatif de chaque ville afin de s’assurer que l’investissement soit rentable à long terme.
Les villes les moins rentables
En termes d’investissement locatif en colocation, toutes les villes ne se valent pas. Ainsi, certaines destinations sont considérées comme moins rentables que d’autres. Les résultats d’une analyse récente ont permis de dresser une liste de ces villes, parmi lesquelles on trouve St-Etienne, Limoges, Nîmes, Le Mans, et Marseille.
Ces villes, malgré leur charme indéniable et leur richesse culturelle, ne présentent pas un intérêt marqué pour les investisseurs immobiliers en quête de rentabilité. Effectivement, le marché de la colocation y est moins développé, et la moyenne des loyers y est relativement basse, comparativement aux villes plus attractives. Les investisseurs avertis pourront ainsi utiliser ces informations pour ajuster leur stratégie d’investissement en conséquence, et se diriger vers des villes plus propices à la rentabilité de leur projet.
Cibler un large public : un point stratégique
Pour que ton projet d’investissement locatif en colocation soit couronné de succès, cible le public avec précision. Réalise une étude approfondie de la demande pour ce type de location et tente de comprendre les critères qui sont importants pour les locataires potentiels. Investir dans une colocation sans avoir identifié qui est intéressé par ce moyen de location, peut t’amener à manquer ta cible. Ainsi, tu rencontreras des difficultés à trouver des locataires et des revenus locatifs insuffisants. Sois malin et ne laisse pas passer cette étape clé de ton projet !
Les étudiants
La vie étudiante aussi excitante et stimulante qu’elle soit, peut aussi être synonyme de difficulté financière. Entre les frais de scolarité, les livres, les fournitures et les dépenses quotidiennes, se loger dans un endroit confortable sans se ruiner devient mission impossible. C’est là que la colocation entre en jeu !
Cette solution de logement abordable et pratique consiste à partager un logement avec d’autres individus. Chaque colocataire économise de l’argent sur le loyer et les charges, tout en vivant dans un environnement spacieux et convivial. Et ce n’est pas tout ! La colocation offre également une grande flexibilité en termes de durée de location. Les étudiants, en constante mutation, s’orientent vers un type de contrat pour une location à courte durée. Cela facilite leur déplacement et ce, où qu’ils aillent.
Zone à privilégier : à propos du secteur géographique, les étudiants recherchent une proximité avec leur université ou leur école, ainsi qu’avec les transports en commun. Toutefois, le centre urbain dont la vie étudiante est fortement animée reste également très apprécié.
Investir dans une colocation étudiante suppose de prendre en considération certains critères spécifiques, dont : une cuisine bien équipée, des chambres individuelles, une ou plusieurs salle de bain, potentiellement une connexion internet ainsi qu’une proximité avec les transports en commun, les commerces, une laverie et si possible les universités.
Les jeunes actifs
Comme pour les étudiants, les motivations premières des jeunes actifs sont les avantages financiers que propose la colocation. Ils voient également ce principe de location comme la possibilité de vivre dans un environnement social stimulant, en vivant avec des personnes aux intérêts et aux modes de vie similaires.
Zones à privilégier : si tu souhaites attirer ce type de public, investis dans un bien proche du centre-ville et des transports en commun. Les zones urbaines avec une vie nocturne animée, des restaurants et des cafés à proximité sont effectivement très prisées par les jeunes actifs. A l’inverse, certains préfèrent les quartiers plus calmes, proches des centres d’affaires et des sièges sociaux des entreprises où se trouvent probablement leur travail.
Étant donné que chaque mois, ils perçoivent un salaire, le budget qu’ils sont prêts à mettre dans leur loyer se trouve inévitablement plus élevé. Ainsi, la prestation que tu leur proposeras devra répondre à un certain nombre d’exigences, comme la présence d’un espace d’échange spacieux, de chambres avec une salle de bain individuelle, ou encore la présence d’une cuisine équipée.
Les séniors
Les motifs qui poussent les aînés à opter pour cette formule d’habitat partagé peuvent être divers et variés. Toutefois, il existe des caractéristiques communes à prendre en compte.
En premier lieu, la colocation favorise l’interaction sociale et le maintien d’une vie active pour les seniors. En cohabitant avec d’autres individus, ces derniers ont l’opportunité de tisser des liens sociaux, d’échanger des expériences et de participer à des activités collectives. Ensuite, la colocation se présente comme une alternative financièrement plus abordable que de vivre seul dans un appartement ou une maison. En partageant les coûts de location, les frais d’entretien et les services publics avec leurs colocataires, les seniors réduisent significativement leurs dépenses mensuelles.
Enfin, la colocation peut offrir aux seniors une plus grande sécurité et une meilleure qualité de vie. La solidarité entre colocataires permet de se soutenir mutuellement en cas de besoin, un aspect primordial pour les seniors en cas de problèmes de santé, s’ils ont besoin d’aide au quotidien.
A noter : ne néglige pas les besoins spécifiques des séniors en matière de logement comme l’accessibilité, la sécurité et le confort. En tant qu’investisseur, visant cette catégorie de la population, tu devras prendre en compte ces critères lors de la sélection d’un bien immobilier ainsi que de son aménagement, afin de répondre au mieux à leurs attentes.
Les familles monoparentales
Les familles monoparentales, dont la grande majorité est représentée par les mères, constituent un public de plus en plus nombreux à la recherche d’une solution de logement abordable. La colocation offre une alternative intéressante pour ces familles. Par ailleurs, la colocation présente pour les enfants, l’opportunité d’interagir socialement. En vivant avec plusieurs individus, les enfants participent à des activités collectives, tout en bénéficiant d’un environnement familial et d’une présence adulte constante. Les activités collectives incluent les jeux de société, des repas partagés, des sorties en groupe, des activités sportives, artistiques ou culturelles, etc. C’est l’occasion pour les enfants de développer leur sociabilité, leur créativité et leur curiosité.
Cependant, il est important de noter que la colocation avec des enfants pose des défis uniques. Les familles monoparentales doivent s’assurer que les autres colocataires sont disposés à vivre avec des enfants, et à respecter leurs horaires de sommeil et leurs besoins de tranquillité. De même, il est essentiel que le logement soit adapté aux enfants en termes de sécurité, de confort et d’espace.
Zone à privilégier : les quartiers résidentiels assurent un environnement calme et sécurisé pour les enfants. On y trouve des espaces verts, des commerces et des transports en commun à proximité. Les quartiers proches des écoles (maternelle, primaire, collège, lycée) sont également souvent recherchés pour faciliter la vie quotidienne du parent et des enfants.
Calculer la rentabilité d’un investissement en colocation
Investir dans l’immobilier locatif constitue une décision stratégique pour tout individu désireux d’ériger un patrimoine immobilier et de générer des revenus pérennes. Néanmoins, avant de se lancer dans ce projet, l’investisseur avisé doit accorder une attention particulière à certains facteurs déterminants, notamment les coûts associés à l’acquisition de l’immobilier et sa rentabilité à long terme. C’est dans ce cadre que le calcul de la rentabilité de l’appartement locatif prend tout son sens.
Le prix d’acquisition du bien locatif
Pour obtenir une rentabilité optimale, veille à bien comprendre quels sont les éléments qui entrent en jeu dans le calcul de la rentabilité d’un appartement locatif : le premier élément étant le prix d’acquisition d’un bien immobilier. Ce coût représente la somme d’argent que tu devras débourser pour acquérir un logement locatif. Il dépend de plusieurs facteurs, dont l’emplacement du bien, sa superficie, son état, sa vétusté et le marché immobilier. Toutefois, le prix d’acquisition d’un appartement ou d’une maison ne se limite pas uniquement au montant d’achat du bien immobilier lui-même, mais comprend également une série de frais supplémentaires, à savoir les frais de notaire, les taxes foncières ou encore les frais de dossier.
Procède à une évaluation minutieuse de ces coûts afin de déterminer le budget total nécessaire à l’acquisition de ton futur bien locatif et t’assurer que l’investissement demeurera avantageux.
Une rentabilité supérieure à celle d’un studio
Avant d’investir dans un bien locatif, évalue quel type de bien immobilier tu souhaites acquérir. Pour les investisseurs débutants, on a tendance à leur conseiller de s’orienter vers des studios. Leur acquisition relativement abordable et la forte demande locative réduisent les risques. Cependant, il convient de noter que la rentabilité d’un studio est limitée par son faible loyer mensuel et sa capacité d’occupation souvent réduite à une seule personne.
En revanche, la colocation, une option de plus en plus populaire pour les investisseurs immobiliers, offre une rentabilité souvent supérieure à celle d’un studio. En effet, l’accumulation des loyers revient à une somme bien plus élevée que le loyer d’un locataire unique. Cela augmente significativement les revenus générés par le bien immobilier. De plus, la colocation offre la possibilité de louer à plusieurs personnes simultanément, ce qui élève la capacité d’occupation et réduit les risques de vacance locative.
Les astuces pour augmenter la rentabilité d’une colocation
Astuce n°1 : opter pour des meubles de qualité
Un logement bien équipé et confortable a plus de chances d’attirer des locataires prêts à payer un loyer plus conséquent. Il est donc recommandé d’opter pour des meubles solides et fonctionnels qui résistent à l’usure du temps et qui offrent un certain niveau de confort. Des lits confortables, des armoires spacieuses et des canapés agréables à utiliser sont autant d’éléments qui contribuent à rendre le logement plus attractif et confortable. Le choix de mobilier de qualité est un véritable atout pour ta stratégie de marketing. Les photos de ton logement aux mobiliers modernes et qualitatifs attireront plus de locataires potentiels et t’aideront à louer plus rapidement.
Choisis des meubles adaptés à l’espace et au style de l’appartement, afin de maximiser l’utilisation de l’espace et de créer une ambiance agréable pour les locataires. Veille également à entretenir régulièrement le mobilier. Des meubles mal-entretenus donneront une impression de négligence et de manque d’intérêt pour les locataires, ce qui peut réduire la demande de location et par conséquent, la rentabilité de l’investissement immobilier.
Astuce n°2 : mettre un bureau dans chaque chambre
De nos jours, de nombreuses personnes travaillent à distance. L’espace de travail personnel est devenu une nécessité. Ainsi, en offrant un bureau dans chaque chambre, tu attireras des étudiants et des travailleurs indépendants, à la recherche d’un environnement de travail pratique et confortable, à domicile.
En outre, avoir un bureau dans chaque chambre améliore la qualité de vie des locataires. Travailler dans un espace calme et intime, sans avoir à partager un espace de travail commun ou à faire des compromis sur leur confort personnel, encourage leur efficacité voire peut les encourager à prolonger leur séjour dans le logement.
Astuce n°3 : faire des travaux de réhabilitation
Investir dans la rénovation et la modernisation de l’appartement augmente non seulement sa valeur marchande, mais améliore aussi son attrait auprès des locataires potentiels. Les travaux comprennent la rénovation de la cuisine et de la salle de bain, l’installation de nouveaux revêtements de sol et de nouvelles peintures, ainsi que la modernisation des installations électriques et de plomberie.
A noter : les travaux de réhabilitation représentent un coût initial important pour l’investisseur. Il est donc important de bien planifier et budgétiser ces travaux ! N’hésite pas à faire appel à un de nos experts d’Architoi pour évaluer les travaux à effectuer et les coûts associés.
Les risques d’un investissement en colocation
Avant de plonger dans cette aventure, il faut que tu prennes conscience des risques potentiels qui peuvent surgir. L’investissement en colocation présente des défis uniques aux conséquences financières parfois négatives, s’ils ne sont pas pris en compte à temps. Passons ensemble en revue les risques les plus courants liés à l’investissement en colocation et comment les éviter.
La vacance locative
Investir dans une colocation comporte le risque de la vacance locative, qui correspond à la période pendant laquelle le bien locatif est inoccupé et ne génère aucun revenu locatif. Cette situation survient pour des raisons diverses et variées, parmi lesquelles se trouvent : la fin d’un bail, la difficulté à trouver de nouveaux locataires liée à une baisse de la demande locative dans la zone géographique où se situe le logement.
Pour anticiper ce risque, adopte une stratégie de gestion locative. Tu peux notamment fixer un loyer compétitif par rapport aux autres biens similaires sur le marché afin d’attirer des locataires potentiels. Veille également à maintenir ton bien en bon état en réalisant des travaux, s’il en nécessite. Cela évitera les éventuels désagréments pour les locataires, comme les fuites d’eau ou les problèmes d’électricité.
Si le temps te manque, oriente-toi vers une gestion locative professionnelle pour t’assurer que les tâches administratives et les relations avec les locataires sont effectuées de manière professionnelle et efficace. Une autre astuce consiste à proposer des baux de longue durée, afin de garantir une certaine stabilité et une continuité dans les revenus locatifs.
Enfin, il peut être utile de se renseigner sur les tendances du marché immobilier local et de suivre les évolutions de la demande locative dans la région. Cela permettra d’adapter la stratégie de gestion locative en conséquence et d’anticiper les éventuelles périodes de vacances locatives.
La dégradation du bien immobilier
Il arrive que les locataires ne prennent pas soin du bien loué ou causent des dommages importants, impactant directement sur la valeur de la propriété, puisque cela augmente les coûts de réparation. Par conséquent, en tant que propriétaire, fait preuve de vigilance lors de la sélection des locataires, fixe des règles claires en matière de maintenance et met en place un processus de surveillance régulière.
Avant l’aménagement des locataires, prends le temps d’établir un état des lieux détaillé au cours duquel, veille à leur fournir des instructions claires sur les attentes en matière de maintenance. Tu as également la possibilité de prévoir des inspections régulières pour vérifier l’état de la propriété et en prendre des mesures immédiates en cas de dommages ou de dégradations. Si tu optes pour cette option, fais attention à préserver l’intimité de tes locataires, auquel cas, ils risquent de prendre peur et de trouver un autre logement.
Enfin, chaque locataire doit disposer d’une assurance habitation individuelle ou collective, pour couvrir les potentiels coûts de réparation, en cas de dommages importants ou de dégradation. Cela t’aidera à réduire tes risques financiers ainsi qu’à maintenir la valeur de leur investissement immobilier.
Les éléments de l’appartement qui permettent de fixer le prix des loyers de la location
1/ La surface de la chambre
La superficie de la chambre influence grandement le montant du loyer dans la location immobilière. Plus elle est spacieuse, plus le prix du loyer sera élevé. En quête de confort et d’espace dans leur lieu de vie, notamment lorsqu’il s’agit de leur espace privée, les locataires privilégient les grandes chambres. Elle offre suffisamment de place pour créer des espaces distincts pour différents usages comme le coin bureau, le coin détente et le coin dressing.
Considère donc la taille de la chambre comme un critère déterminant pour ton futur achat mais aussi dans l’estimation du loyer à proposer aux futurs locataires !
Rappel : les logements considérés comme décents sont ceux dont la superficie habitable atteint au moins 9 m² et qui respectent les normes édictées à l’article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. En outre, la hauteur sous plafond doit être d’au moins 2,20 mètres. Toutefois, il convient de préciser que même si la chambre ne respecte pas les règles de surface minimale de 9m², il est possible qu’elle soit considérée comme décente si le volume habitable du logement est au moins égale à 20m3.
2/ La présence d’un balcon
Les adeptes du café en terrasse et les fumeurs en raffolent… qui suis-je ? Le balcon !
Cet espace supplémentaire permet de profiter d’une vue extérieure, de l’air frais et de la lumière du soleil. Très apprécié des locataires, notamment en période estivale, c’est un lieu idéal pour les moments de détente, les repas en plein air et même les activités de jardinage pour ceux qui ont la main verte.
Faut t-il encore que ce balcon se révèle comme un véritable atout ! Sa taille, sa forme, sa vue et la qualité de sa structure jouent un rôle dans la fixation du loyer. Par exemple, un petit balcon donnant sur une rue bruyante aura tout de suite moins de valeur qu’un grand balcon offrant une vue imprenable sur un paysage pittoresque.
3/ La salle de bain individuelle ou collective
La commodité de disposer de sa propre salle de bain est indéniable : le locataire a un espace de vie privé et intime où il peut se relaxer après une longue journée de travail ou d’études. De plus, cela offre une meilleure hygiène et une plus grande commodité, car il n’y a pas besoin de se soucier des horaires d’utilisation partagée.
D’un autre côté, une salle de bain collective a aussi ses avantages. Le partage de cette pièce entre les colocataires offre une répartition des coûts. Si elle est bien entretenue et propose des équipements modernes, fonctionnels voire relaxants comme une douche à l’italienne, un lavabo double vasque ou une baignoire, alors le propriétaire pourra justifier un loyer plus élevé.
4/ La qualité du mobilier
Lorsqu’un logement est équipé de meubles haut de gamme, cela peut donner une impression de luxe et de prestige aux locataires potentiels, qui seront donc prêts à payer un loyer plus élevé pour bénéficier de cet avantage. Des meubles de qualité contribuent à améliorer l’efficacité de l’espace, en permettant une meilleure organisation et une utilisation plus pratique de la pièce.
De plus, un mobilier de qualité résiste davantage à l’usure, ce qui réduit les coûts d’entretien pour le propriétaire. Les locataires apprécient ne pas se soucier des coûts liés au remplacement de meubles endommagés ou usés.
Note que la qualité du mobilier ne doit pas être un prétexte pour fixer un loyer excessivement élevé. Les locataires recherchent un équilibre entre le loyer et la qualité du mobilier. Oriente-toi vers des meubles de qualité fonctionnels, esthétiquement plaisants et durables, tout en restant dans un budget raisonnable. Cela contribue à attirer des locataires sérieux et à maintenir un taux d’occupation élevé. Ce n’est pas négligeable pour la rentabilité de ton investissement à long terme !
Louer un logement meublé est-il plus rentable qu’un logement nu ?
Louer en meublé ou en nu ? La question taraude bon nombre de locataires et de propriétaires. Le choix entre ces deux options peut s’avérer crucial, tant pour les uns que pour les autres. Si la location nue reste la plus courante, la location meublée, quant à elle, peut offrir des avantages indéniables aux propriétaires. Cependant, elle n’est pas sans conséquence pour les locataires qui ne bénéficient pas des mêmes droits et protections que dans le cadre d’une location nue.
Le logement meublé
Le fait de proposer un logement meublé implique de fournir tous les meubles nécessaires à la vie quotidienne des locataires, et il est donc logique que le loyer soit plus élevé que pour une location nue. En effet, pour un logement de même qualité, surface et emplacement, un logement meublé se loue généralement de 5 à 30% plus cher qu’un logement vide. Cela signifie que la rentabilité brute d’un bien meublé est supérieure à celle d’un bien loué vide, pouvant aller jusqu’à 7% de plus.
En outre, la location meublée bénéficie d’un avantage fiscal important. Contrairement à la location nue, les revenus tirés de la location meublée sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) plutôt qu’au titre des revenus fonciers. Si les loyers perçus ne dépassent pas 23 000 € par an et que le propriétaire n’est pas un professionnel de la location meublée, il peut bénéficier d’un régime fiscal avantageux. En effet, il peut choisir entre le régime micro-BIC, qui permet une imposition sur la moitié des recettes, ou le régime réel, qui offre la possibilité de déduire les charges liées à l’exploitation du bien meublé, telles que les intérêts d’emprunt et autres frais engagés.
A savoir : ne te laisse pas aveugler par des considérations financières lors de la décision de louer meublé ou non, car le succès de la location dépend avant tout de la capacité à trouver un locataire ! En comparaison, la location meublée peut être plus risquée, en raison du taux de rotation plus élevé des locataires.
Le logement non-meublé
La location en nu présente l’avantage d’avoir une durée de bail plus longue, de trois ans minimum, tandis que la location meublée est conclue pour une durée d’au moins un an renouvelable tacitement par période annuelle. Cela réduit le risque de vacances locative pour la location non-meublée. De plus, les grandes surfaces de plus de quatre pièces, souvent difficiles à louer meublées, quel que soit leur emplacement, limitent les options pour les propriétaires cherchant à louer un logement meublé.
Enfin, la location non-meublée est généralement moins coûteuse en termes d’entretien que la location meublée. Bien souvent, cette dernière nécessite plus d’entretien dû à son taux de rotation des locataires qui entraîne des frais supplémentaires comme le remplacement régulier de la literie, du linge de maison ou de l’électroménager.
